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宏观调控下房地产信托投资之道

2005年09月26日 15:00 来源: 上海证券报 【字体:


  自2004年起,国家开始对经济运行进行宏观调控,调控目标集中在了包括房地产在内的六大行业上,但房地产信托热潮不减。国家统计局近日公布的月度形势报告显示,2005年1到7月,中国商品房平均销售价格为每平方米2724元,同比上升12.9%,为1996年以来同期的最高增幅。统计显示,今年前7个月,中国有12个地区商品房平均销售价格的上升幅度超过10%,其中,江西、甘肃和天津等6个地区价格涨幅超过20%。某些地区房价虚高问题引起国家高度关注,国家已经迅速出台一系列政策抑制"炒房"行为,努力降低房价。然而,令人关注的是,在这种环境下,房地产信托热却仍然有增无减。今年前4月,我国15家信托公司发行的29个信托计划中,房地产信托有10个,发行数量高居榜首。与此同时,房地产信托也受到投资者的追捧。目前,房地产信托产品已经在信托产品中显示出了强劲的发展态势。推出的房地产信托项目,几乎每个都供不应求。

  事实上,房地产信托作为一个新兴的金融品种,在我国出现不过两三年的时间,但发展速度却惊人,在2002年首只房地产信托产品刚刚推出时,多数投资者对房地产信托还不是很了解。而现在经过两三年的市场培育,伴随投资者对其了解的加深与可观利润的获取,投资者的热情比两年前踊跃得多。从已发行的房地产信托产品来看,在各类信托资金投向中,房地产投资独占鳌头。与此同时房地产信托收益率一般都有较短的投资周期和较高的预期收益,目前信托公司所发行的房地产信托计划期限大多为1至3年,预期年收益率普遍在4%以上,最高的则达到了8.4%。与之相比,人民币理财产品的最高收益率不过为3%。显然,房地产信托产品的高回报率是其吸引投资者的诱人砝码。

  房地产信托具体到每个项目,仍存在一定风险。

  从信托公司的角度看,信托进入房地产行业应该说正是找到了一个政策空白点,寻找到了一个目前仍属高利润而又没有强大竞争对手的行业。从房地产开发商的角度来说,房地产行业属于资金密集型产业。国家加强对房地产行业的宏观调控,使一部分房地产开发商旧有的资金链断裂,急需新的融资渠道。信托融资成为开发商一条可行的融资之路。

  尽管投资房地产信托者热情持续高涨,但信托公司对房地产信托的风险控制能力真的高于商业银行吗?对于个人投资者,信托的收益率可能数倍于银行存款利率,并且有质押担保和企业担保,但购买房地产信托还需注意风险。

  首先,任何投资都将面临风险,房地产行业本身就是个高风险行业,信托公司又没有房产和物业管理的资质和经验。对个人投资者房地产信托是一种尚未足够了解的投资方式。如果房地产项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷等先天性的缺陷,那无论房地产信托怎么设计规避风险,风险都是无法避免的。

  其次,房地产行业自身的风险。房地产行业是一个资金密集型行业,时间周期较长。房产本身既是耐用消费品,又是投资品,在一定市场环境下,滋生投机风险,就可能产生房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度,就必然影响房地产信托。房地产开发的资金一直以来都是依靠银行贷款的,政府出台的一系列收紧房地产行业开发贷款的政策,房地产信托自然将承担一部分银行转嫁的风险。而信托公司与银行相比,对于委托贷款方面的监控、管理能力和经验都相差甚远,资本金规模、抗风险能力也存有差距。相对于那些实力雄厚的根本不缺资金的开发商而言,中小开发商更需要通过房地产信托来融资。这些需要信托资金支持的公司当中不乏原本从银行贷不到钱的,如果是连资本金都需要靠信托资金填充的开发项目,并且倘若开发商在规定的期限内无法获得后续资金或项目未获准销售,面临风险极大。

  投资者关键在于学会规避风险

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  虽然目前信托公司在设计信托产品上设置多重风险防范机制。比如说给房地产一个公司做一个亿的房地产信托计划,会让他提供两倍的优质资产作抵押,并且要求他有一定实力和信誉的机构提供贷款担保,或者直接通过股权的方式投资到房地产项目里,派人参与管理。具体到每一个项目,一般也都有几道风险防火墙,即使不能兑付,也通过土地证抵押、股权质押、股权信托、第三方回购来进行风险控制。这在一定程度上减低了项目的风险。但作为私募行为,投资者应保持冷静头脑,在几大方面应给予一定注意:

  1、认真对待信托产品的流动性风险。目前中国信托机构的信托产品,在流动性方面与存款和股票相比是比较差的。由于尚没有完备的法律和规范,信托产品虽在信托公司内部有可以转换的可能性,但始终未能找到变现途径,如无法质押取得贷款,当然也没有自由的市场进行流通。换句话说,信托生效后,一旦出现急需资金的情况,将无法通过正常渠道进行融资,目前我国发行的房地产信托计划多数以贷款性质运作,资金和产品流动性差,虽然信托文件上规定投资可以转让,但信托产品的转让平台还没有建立。另外,在办理过户手续时信托公司还要想买卖双方各收取合同金额的千分之一的手续费,所以,投资房产信托产品最好是用一段时间不急需的资金。

  2、认真考察房地产信托项目。主要包括考察房地产项目的前景和信托产品的担保单位。一般情况下,政府委托项目信用最高,但收益较低,而国字头企业做担保的项目信用水平居中。我国现有的房地产信托计划在运营模式方面也存在缺陷,绝大多数地产信托产品都采取的是贷款模式,形式比较单一,抗风险能力差;近几年来,全国各地房地产十分火爆,房价不断高涨,从而使房地产信托风险处于相对较低状态。同时,由于目前市场需求远远大于供给,信托公司有足够的项目可以挑选,这也大大降低了房地产信托投资的风险。但房地产是个周期性很强的行业,收益体现出不稳定、大起大落的特点。如果房地产陷入低潮,根据《信托法》及相关规定,信托产品不能作保底承诺,房地产信托计划所谓的"预期收益"只是信托公司的一种市场判断,并不等同于银行存款的债权债务关系。也就是说,房地产信托计划一旦运作失败,信托公司只负责赔偿因自己违背信托合同擅自操作而招致的损失,至于运营过程中发生的风险,则完全由投资人承担。所以认真考察房地产信托项目是投资的重中之重。

  3、认真考察信托公司的实力。随着多起信托纠纷的出现,用信托进行投资理财,考量信托公司应成为投资者一道不得不做的功课。根据年报的业绩选择信托公司可能是一种回避风险的新途径。投资者想安全投资信托,窍门便是选择一家有实力、有信誉的信托投资公司的产品,要了解该公司的资产状况、经营水平、历史业绩和市场口碑,从年报的业绩选择信托公司可能是一种回避风险的新途径,方法虽简便却有效。今年是信托公司信息披露试点的第一年,各家公司的业绩差距很大。对披露年报的信托公司经营业绩评判,除净利润指标,信托报酬率作为信托报酬应收收入合计与年均受托资产本金之比,是信托业比较看重的一项,它能够反映各家公司信托管理水平的差异。此外,关联交易是一个比较敏感而重要的问题,应注意信托公司有无必要采取措施,防范关联交易可能导致的金融风险。

  最后,根据有关法规,信托项目运营过程中发生的风险,要完全由投资人承担,信托公司不承诺信托财产不受损失。只有当信托公司违背信托合同擅自操作时,才会负责赔偿委托人的损失。投资者应关注信托公司的风险控制手段,幻想追求低风险下的高收益是不现实的。总之,投资者应结合自身的需求权衡收益与风险,根据自己风险承受能力有选择地适当参与相适应的房地产信托产品。(吴平)

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