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70亿元信托资金"垂青" 负债类房地产信托大行其道

2005年09月16日 10:26 来源: 第一财经日报 【字体:


  “卖完了!”中泰信托的销售小姐昨天告诉记者,“昆山东之信股权投资集合资金投资计划”销售非常火爆。

  “签约已经结束了,您要想买只能看是不是有退约的了。”外贸信托的销售先生昨天也告诉记者,“回龙观文化居住区贷款项目集合资金信托计划”在不到一周的时间里就预约一空。“回龙观是北京最大的经济适用房区,天鸿集团也是非常有实力的地产商,我们的信托产品收益有保障。”他接着强调了此信托计划的安全性。

  上述的两幕折射着当下我国房地产信托发行的火热。

  9月初,在房地产最热的北京、上海和天津,分别有1个房地产信托计划发行,预计的发行规模达到了4.6亿元。在宏观经济调控、银根紧缩的情况下,房地产信托融资如火如荼。

  70亿元信托资金投向房地产负债类占总数六成

  全国1~8月份,共有24个信托公司发行了60个房地产信托计划,信托资金规模达到了72.32亿元。这是记者根据各个信托公司公开的资料统计得到的数据。需要说明的是,这60个房地产信托计划均为必须公开披露信息的集合资金信托计划,因此,还有一些没有披露的信托计划无法进行统计。

  这60个房地产信托计划的平均年收益率达到了4.53%,这是在目前银行实际负利率、股市低迷的情况下对投资者极具诱惑的投资收益率。

  其中,从信托方式来看,优先受益权和受益权转让的信托产品各有3个,这是信托产品设计中风险控制较好的一类;股权投资的仅有4个,房地产商最不愿意做这类信托产品;投资商业地产的有6个,不限定投资方式的产品有6个,这两项都可算是房地产信托基金(Reits)的雏形。而占到产品总数63%的是38个贷款类房地产信托,也就是央行表示担忧的“负债类信托产品”。

  天鸿房地产开发公司董事长柴志坤坦言,房地产商解决资金紧张的一条途径就是和信托公司合作。“表面上来看,融资成本提高了,但实际上资金的收益不一定低。”柴志坤说,资产负债率过高银行是不会贷款的,同时,再没有足够的土地储备,就没有投资方投钱,“这就成了一个恶性循环的死结。根本性解决办法就是能够从外面拿到钱,这是我们和信托、基金合作的主要原因。”

  风险控制悬疑

  但负债类房地产信托,也就是贷款类房地产信托产品的风险问题已引起了关注。

  用益信托工作室的李旸告诉记者,在当前国家宏观调控房地产市场的情况下,这么多的资金投到房地产市场上,并且涵盖了当前房地产投资的各个领域和环节,从土地开发到物业管理、从民用住宅到商用物业,使得信托业的风险又一次推到了一个新的浪尖上。

  

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