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银监会颁发严令 房地产信托融资门槛骤升

2005年09月16日 10:20 来源: 第一财经日报 【字体:


  各信托公司开展贷款类房地产信托时,信托资金投向的房地产开发企业必须满足三项条件:35%资本金“到位”、“四证齐全”和具有“二级资质”。昨天,中信信托一位高层告诉《第一财经日报》,银监会第212号文件已经下发至各地银监局,这份文件如此规定。
  这一规定也把信托公司与银行推到了同一起跑线上:对房地产业实行宏观调控的“121文件”等调控措施规定,银行发放开发贷款时要求必须“四证齐全”且“自有资金达到30%”。在商业银行并没有硬性规定的房地产开发企业资质上,信托公司的贷款类信托还要求房地产商必须是二级资质。

  自开始对房地产业进行宏观调控以来,资金链日趋紧张的房地产商从银行贷款越来越难,而房地产信托也开始变得日渐火热。信托公司经常能接到“没能在银行找到钱,掉头过来找信托”的房地产融资项目,河南一家信托公司的总经理说,规定出台后,“房地产信托的很大一块业务就可能没有了。”

  记者根据公开资料统计,2005年1~8月,仅公开发行的集合类信托计划,就有70亿元投向房地产市场,而这当中贷款类信托计划占到了六成以上。

  天鸿房地产开发公司董事长柴志坤告诉记者,在同一条件下,融资就肯定“找银行不找信托”。当记者问到三条规定是不是从另一角度继续规范房地产行业时,柴志坤认为“不好说”。但他认为这三项条件将使信托公司体现不了灵活融资的优势。

  而去年,一项规范房地产信托的管理办法《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》曾在银监会网站登出,并进行了一个月的意见征求。该意见征求稿提到信托公司以贷款方式运用房地产信托资金时,对于四证不全的房地产项目不能进行贷款。

  信托专家孙飞博士告诉记者,这三项条件使得在贷款类房地产融资市场上,“信托公司和银行站在了同一起跑线上。”他表示理解监管层从房地产信托控制风险的角度出发制定该政策,“但客观上,这对房地产融资市场也肯定是个利空。”

  他同时推测,本来预计年底出台的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》看来是不能出台了,目前的规定将在办法出台前规范房地产信托业务。

  7月底,央行副行长吴晓灵曾公开提醒“房地产信托大多做成了负债类产品”,由于委托人承担信托的所有风险,所以“这是要提起注意的”。她当时还表示,控制了房地产对信贷的过度依赖,就会开放房地产企业直接融资的渠道,发展房地产信托。

  中泰信托一位信托经理认为,信托公司本来就应该和央行站在同一起跑线上,“银行不能控制风险的,信托也不一定能控制。”他认为,监管层出台此项规定也是考虑到了贷款类房地产信托的兑付风险。

  孙飞认为,单一信托计划应该不受此文件限制,如果“单一委托人意愿投资一个‘四证不全’、资本金不到35%的房地产项目,根据信托法规,信托公司是没有理由拒绝这项业务的”。

  “信托拥有巨大的弹性空间,金融监管和信托创新是个博弈的过程。”孙飞在承认房地产信托业务将有一块不能做的同时,仍乐观地认为,“信托公司一定能够通过无限的创新形式来为房地产商提供融资服务,当然,创新需要过程。”(本报记者 吴慧)

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