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房产信托难见回暖产品锁定上市公司

2005年09月02日 09:54 来源: 第一财经日报 【字体:


  “下半年,房地产信托产品没有回暖可能,还将继续下滑。”2005年房地产融资实务论坛上,上海国际信托投资有限公司投行总部张文桥对话中国指数研究院华东院副院长陈晟时如是说。张文桥此言一出,论坛上很多开发商代表表情黯然。如果信托业继续收缩对房地产的融资支持,在银根日渐紧缩的今天,这对房地产开发商来说无疑是另一个打击。

  信托业、开发商共谋准REITS形式

  据张文桥透露,上海国投此前一直与上海两家大型房地产开发企业洽谈合作事宜。具体的做法是两家房地产企业各出1亿元资金,再通过信托募集2个亿,以此作为资金基础。然后由地产商负责选择开发项目,信托公司与开发商共同成立投资决策委员会,对项目进行决策。“但是目前这一意向谈判还没有成功。”张文桥表示。

  这种“先集资再选项”的做法,和目前的房地产信托产品“先找项目,再招募资金”有本质的不同。“这是信托公司以私募资金方式接轨REITS的变相做法。”张文桥介绍。

  由于目前可上市流通的不动产信托基金(REITS)在国内还没有相关的法律许可,一些房地产信托机构已经开始通过各种变相方式向这一形式靠拢。

  信托产品捆绑品牌开发商

  在信托业人士看来,信托公司由于不及银行资金实力雄厚,因此,每一个信托产品都不能有呆坏账出现,要保障产品收益的绝对安全,信托公司对信托产品的设计和把关就更为严格。而对于房地产信托来说,信托业人士对房地产行业的经验和忠实客户的积累是影响一个信托产品成功的关键。

  于是,信托业聪明地选择了结盟大地产商的方式来解决这两个问题,一方面,地产商的经验保证了信托产品在行业决策和管理上的安全性。另一方面,每一个房地产信托项目的成功案例都将提高客户对信托品牌的忠诚度。

  在上海中泰信托投资有限责任公司近日发售的“上海嘉定清水颐园房地产贷款集合资金信托计划”中可以看出,该信托产品的发行规模为0.9亿元,主要用于上海清水颐园二期项目开发。在计划明细中,用款人一栏标明是上海清水颐园房地产有限公司,而它其实是B股上市公司新城股份(900950.SH)的项目公司。

  多重信用增级方式将信托产品风险降至最少。根据协议规定,作为项目公司偿还贷款的担保,除了项目公司与中泰信托签订《土地抵押协议》,将其拥有的位于上海市嘉定工业区190街坊的2宗面积为55311平方米的土地使用权抵押给受托人外,上海新城创置房地产有限公司又与中泰信托签订《房产抵押协议》,将其拥有的位于成都北路333号、建筑面积为1004.68平方米的办公楼房产抵押给受托人。另外,新城股份还为项目公司偿还贷款本息提供不可撤销的连带保证责任担保。

  “现在我们只与上市公司合作,这是我们在目前的市场情况下,降低风险,同时又保证产品收益的最好办法。”中泰信托内部人士表示。

  严控房地产信托风险

  根据《证券时报》报道,在6月份我国的信托产品投资领域中,房地产项目9个,投入信托资金8.6亿元,平均预期年收益率为6.04%。无论是项目数量占所有信托产品的比重还是年收益率,房地产信托仍为比重最高、收益最高的项目。但是,随着宏观调控的到来,房地产项目的风险已经日益显露,信托业对其融资支持的力度也在缩小。

  “在最近一次协助一个房地产项目寻找融资支持时,我们发现信托业对房地产项目的法律风险空前重视,这在以前是不多见的。”海华永泰律师事务所颜学海介绍。从政策风险至商业风险,信托业对房地产项目考察的严格前所未有。

  但是,一些传统的主营房地产信托的公司仍对房地产信托产品充满信心。

  8月24日,福建联华信托再次推出房地产信托投资计划“联信·宝利”五号优先受益权,预期基准年收益率为5.3%+随利率调整同步上浮+超额收益分配。由于前几次宝利产品已经实践了一整套保障机制,和被称为“保上加保,利上加利”理财方式,一向专注房地产信托产品的联华信托似乎并不担心市场大势会对这一信托产品的发售有很大的影响。

  “一般来说,发行1.5个亿左右的信托计划都不是太大问题,资金门槛在30万~50万元的比较常见,100万~200万元也有,一旦超过500万元就很难有个人投资了。”一位信托业人士介绍。

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