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建行首试房贷证券化中信信托为SPT

2005年08月24日 11:00 来源: 经济观察报 【字体:


  “下月,建设银行有望在银行间市场推出国内首个资产支持证券产品。”一位知情人士向本报透露。

  “目前准备工作正在紧锣密鼓地操作当中”,建设银行总行一位内部人士证实,上海、江苏、福建三家分行作为试点分行。

  今年2月,资产证券化方案获得批准,中国建设银行成为首家获准推出个人住房抵押贷款支持证券的银行。

  上海试点

  为了确保国内首笔房屋抵押贷款证券化(MBS)发行成功,建行特地选择了个人住房抵押贷款业务发达、贷款管理较为规范的上海、江苏、福建三家分行作为试点分行,资产池中的资产将从这三家分行发放的个人住房贷款中挑选。

  一位建行上海分行内部人士称:“将有30亿左右率先在上海进行试点,进入资产池的贷款项目将涉及到上万个。”

  据知情人士介绍,所有入库贷款都是建设银行正常类贷款、还必须有至少一年的还款记录。这30亿按揭信贷资产进入资产池将被分为四个部分。其中A、B、C三个档次为优先级证券投资人。而S级作为最低档次证券由建行自留。根据此证券的评级公司——穆迪和中诚信两家公司的评测,A类贷款24亿,信用为AAA级;B类贷款3亿,信用为2A级;C类贷款2.1亿,信用为Baa级;S由建行持有,所以不参与评级,大概是0.9亿。

  按照设置,优先级证券投资人先收到还款,而损失首先由最低档次证券承担。最低档次证券由建行自留本息偿付时,优先级低的那一档次证券承担较大的信用风险,起到对优先级高档次证券的信用支撑作用。

  另外,扣除利息、费用及税收之后的盈余可被用于优先弥补贷款损失。设置储备金账户,保证当期证券本息的足额、按时支付。

  第二步,将资产池中的30亿资产委托给信托公司,实现资产和银行的资产剥离。根据《资产证券化试点管理办法》第十六条规定,受托机构由依法设立的信托投资公司或中国银监会批准的其他机构担任。

  据一位中信集团内部人士透露,此次与建行合作的信托公司是中信信托投资有限责任公司。2003年,中信信托曾经参与了华融的不良资产处置信托项目,并在2004年成为国开行债权资产信托项目的合作伙伴。“除了以往的经验以外,更重要的是,我们跟踪和参与建行MBS项目方案的制定和审批将近两年的时间,做该项目的受托人。”

  最后,中信信托将代表特定目的信托向中国人民银行申请在全国银行间债券市场发行资产支持证券。资产支持证券在全国银行间债券市场发行结束之后2个月内,受托机构可依法申请在全国银行间债券市场交易资产支持证券。

  在建行推出这个资产支持证券产品前,相关部门已经搭建了政策平台。
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  中国国债登记结算公司近日发布了《资产支持证券发行登记与托管结算业务操作规则》。银监会也正在加紧制定相关试点机构的管理条例。

  此前,4月20日,央行、银监会出台了《信贷资产证券化试点管理办法》。

  5月16日,建设部出台《建设部关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》,6月2日,财政部出台《信贷资产证券化会计处理规定》。

  上述建行人士称,“建行上海市分行个人住房贷款余额为400亿,试点如果成功,将有可能有相当一部分的个人住房抵押贷款的资产都进行证券化,推向市场。”

  每月还本付息

  由于该资产支持证券主要在全国银行间债券市场交易,购买者被圈定为机构投资者。此外,今年以来银行间债市的产品供不应求,建行选择9月进市,也许是个很好的时机。

  这是国内第一种每月均有还本付息的证券,机构投资者可以通过对它的投资来匹配自己的现金流。作为与现有证券利率都不相同的浮息证券,建设银行个人信贷资产支持证券基准利率采用5年期个人住房贷款优惠利率,也就是说不高于5.31,而一位信托公司人士猜测A类回报率不会超过4.5%.“这也许会受到保险公司的欢迎,因为此证券长期、中期和短期的搭配更能满足保险公司对资产配置的需求。”银行间债市一位交易员称。

  上述建行上海分行人士介绍,对于投资者而言,资产支持证券在存续期内的评级稳定性优于一般企业债。而基础资产是银行最优质个人住房抵押贷款。建行内部一份资料显示,截止2005年3月,建行自营性个人住房贷款不良率仅为1.18%.不过,上海一位信托公司人士告诉记者,实际上,即便作为试点的住房抵押贷款支持证券同样存在风险,主要风险是信用风险、利率风险和提前偿付风险。

  所谓的信用风险是个人住房抵押贷款的借款人不能按时偿付贷款本息的风险是导致住房抵押贷款支持证券信用风险的最主要原因。

  利率风险是指利率的波动对住房抵押贷款支持证券价格产生影响,给投资者造成损失的风险。因为利率的变化会影响借款人的偿付行为,从而导致贷款库现金流量发生变化,引致提前还款。记者了解到,利率风险是固定收益证券无法规避的一种风险,只能通过投资者对市场走势的分析,结合利率风险管理手段来降低损失的可能性。

  提前偿付风险是将贷款库资产回收的本金于当期全部支付给投资者,因此,借款人的提前还本,将直接导致住房抵押贷款支持证券的提前偿付,从而影响证券的期限和收益。

  中信集团一位人士告诉记者,不同优先级的证券承担不同程度的提前偿付风险,投资者应该综合考虑各种风险和收益,确定投资对象。另一方面,根据历史数据,当贷款利率上升时,借款人的提前还款力度大,因此由于提前偿付而造成的再投资风险较小。

  建行上海分行人士透露,实际上为保证试点的顺利进行,建行将对试点的个人住房抵押贷款支持证券进行回购。

  链接

  资产证券化:将可以产生稳定可预见未来收入的资产,按照某种共同特点汇集成为一个组合(又称为资产池),再通过一定技术将这个组合转化为可在资本市场上流通的证券。

  个人住房抵押贷款证券化:以个人住房抵押贷款作为基础资产构建资产池,通过信用增级等手段以资产池产生的现金流为基础发行的证券。

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