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房地产信托将有望破解商业地产困局

2005年08月24日 10:22 来源: 经济参考报 【字体:


  由华银投资控股有限公司组织的一只房地产信托投资基金(REITS),将于今年年底在新加坡上市。REITS海外上市一旦成功,将为我国商业地产提供广阔的融资渠道,并为好的商业物业提供一种全新的退出机制。一直以来,我国商业地产开发资金主要来自银行信贷,同时多以长期租赁物业为主要经营模式,开发企业的建设资金被大量沉淀。资金压力使一些商业地产商重销售、轻经营,以高价抛售物业为最终目的,常常给商业地产带来信任危机。中国商业联合会商业广场专业委员会秘书长郭增利等专家认为,REITS有望推动我国商业地产向理性、专业化方向快速发展。

  融资渠道单一凸显商业地产先天不足

  作为我国商业地产发展中的一个典型案例,沈阳万达商业广场开发失利曾引起业内的广泛关注。总投资额近10亿元的万达商业广场是一个集休闲、购物、娱乐为一体的大型商业购物广场,主要业态有沃尔玛、灿坤、欧倍德等国内外知名企业组成的主力店和354家精品店组成的精品购物广场。开发商以均价每平方米近6万元的价格将近万平方米精品店出售给中小投资者,短期内迅速回收了数亿元资金。

  沈阳万达商业广场位于沈阳市最繁华的商业街,其物业无疑具有较大可升值空间。但由于它把商铺分割成上百个小商铺出售,造成产权多元化,经营分散化,没有形成竞争力,不但人流不旺,业户经营出现亏损,并且购得的商业地产市值下跌,投资者纷纷指责开发商负有责任,使沈阳万达陷入了矛盾冲突的僵局。尽管事后万达曾出资1亿多元,以期拯救这个经营状况不如人意的项目。但至今年7月底,经历数次开业闭店的沈阳万达商业广场再次全部停业。业内专家分析认为,开发商急于将产权出售,主要是由于大量建设资金来自银行信贷,迫于还贷压力需要回笼资金。然而就在出售商铺获得巨额资金的同时,也埋下了项目失败的隐患。

  据了解,当前商业地产开发资本约70%来自银行贷款。受融资还贷压力影响,2004年我国商业地产因追求短期盈利的模式,导致项目增长过快,产权纠纷不断,严重影响行业发展。中国商业联合会购物中心专业委员会秘书长郭增利分析说,根据商业地产的国际开发惯例,有实力的开发商对于商业地产项目多采取“只租不售”的策略,通过持续有效的经营管理提升商业价值。而因受融资限制,国内许多开发商为回笼资金,力求在短时间内收回资金,往往把商铺分散出售,造成产权多元化,经营管理公司难以进行统一招商、统一经营管理。

  三大诱因成为商业地产拦路虎

  郭增利等专家认为,我国商业地产长不大的症结除融资单一以外,还可归结于“迅速拔起型起步与专业化程度偏低”的矛盾,主要体现为三个方面:

  第一,数量型增长不利专业开发。商业地产项目数量的增加使开发商降低招商条件,部分不具备扩张能力和基础的零售商借助商业地产项目的低廉成本加快扩张速度,而这种不成熟的扩张不但影响项目开发的效率和安全性,也降低了零售商自身的盈利能力。据中国商业联合会的有关统计数据显示,约57%的零售企业店铺销售额增长率低于店铺增长率。郭增利认为,开发商尽快转变单一的地产思维,结合商业的特点和发展趋势开发真正符合零售业态发展的项目是当务之急。

  第二、结构高度趋同。郭增利认为,对于商业地产是否过热、结构是否合理的判断,不应简单从数量上看。目前国内商业地产基本局限在商业街、大型购物摩尔和专业市场的开发上,而真正能体现商业地产生命力的社区商业却没有得到足够重视,从而加剧了结构失衡矛盾。
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  拿沈阳市来说,全市现有商业开发项目多为大型购物中心,单个商业项目规模超过5万平方米的项目就有十几个,这些项目的供应规模超过150万平方米,占商业新增项目的绝大多数。而其开发方式也多采取购物中心的操作模式,以百货超市类大众零售为主要商业内容,缺乏差异化要素。

  第三、多数商业地产项目采用的“模块化”运作模式,把整个项目切割成若干模块进行叠加,因而导致模块之间、商业项目与零售业态接口之间出现偏差。

  郭增利说,商业物业的开发应该从“开发+出售型”向“开发+持有型”转变,实现专业实力、资金实力和招商实力三者的高效融合,才能更加广泛地与国际接轨。而国内房地产融资渠道的多元化进程因法律、政策限制和房地产金融市场的不成熟,绝大多数开发商在未来相当一段时期内将面临较大的资金压力,其经营模式仍倾向于物业开发完之后立即出售变现。

  业内普遍看好房地产信托资金

  国内商业地产专家认为,设立REITS,可以为优质商业物业提供良好的退出渠道,从而破解商业地产资金与专业化运营瓶颈。

  REITS是一种采取公司或者信托的组织形式,集合多个投资者的资金,收购并持有收益类房地产(例如公寓、购物中心等)或者为房地产进行融资,并享受税收优惠的投资机构。大部分REITS采取公司形式,其股票一般都在证券交易所或证券交易市场进行自由交易。2000年以来,包括新加坡、日本、韩国、我国台湾和香港在内的一些亚洲国家和地区,纷纷允许设立房地产信托投资基金,其中新加坡、日本和韩国均有数只本地化REITS上市。

  华银投资控股有限公司首席财务官齐霁认为,我国内地由于法律缺位、政策限制、房地产业发展不规范和房地产金融市场的不发达等原因,目前还无法设立本地化的房地产信托投资基金。但以房地产信托投资基金形式到新加坡上市的条件基本成熟,华银投资控股有限公司组织的一只REITS,将于今年年底在新加坡上市。

  业内普遍认为,REITS对我国商业地产行业发展的作用主要有三个方面:

  第一,REITS具有强大的融资功能,为房地产商提供了长期的、潜在的资金来源。以新加坡为例,REITS的负债比例最高可达35%,还可以通过增发基金份额进行融资,以满足资金需求。持有优质商业物业的房地产开发商可以与REITS的发起人签订战略性合作协议,如果开发商所开发的物业满足收购标准,可以优先被收购,及时出售物业变现。这样的运作实际上为房地产商提供了一个长期的、稳定的融资渠道,这种强大的融资功能对中小房地产商具有很大吸引力。

  第二,收购和组织内地优质商业物业有利于商业物业开发的专业化。REITS作为基金份额的购买者(投资者)投资房地产的载体,只有为投资者提供足够高的回报,才有存在的价值。也就是说,REITS收购的物业必须是优质的。这就促使那些把出售物业作为投资退出渠道的房地产商进行物业的专业化开发。随着REITS业务的不断开展,其物业收购标准将被视为房地产开发商的规格。

  第三,海外上市的REITS需要专业的资产管理公司对所募集资金进行有效的投资管理;也需要专业的物业管理公司对所收购的物业进行专业化管理。这将改变我国房地产业目前由开发环节主导的发展局面。

  齐霁说,商业地产的专业化开发、专业化投资管理和专业化经营将形成一个良性循环,使中小房地产商不断循环使用其资金,而且持续获利;不断增加的资本便于其规模扩张,达到国内外资本市场上市融资的规模,从而最终突破融资渠道瓶颈、实现融资渠道多元化。

  作为房地产业的行业投资基金形式,REITS也有利于房地产业的规范发展和房地产金融业不断成熟,因此一些业内专家正积极向有关部门建议,希望在我国内地逐步引入REITS制度,允许设立本地化REITS。海内、外REITS市场的同时存在,将进一步减轻房地产开发商的资金压力。(经济参考报)

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