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丁建萍:创新房地产融资渠道 信托业顺势而为

2005年08月23日 09:23 来源: 金融时报-金时网 【字体:


  工商信托执行总经理丁建萍谈基金化房地产投资信托产品

  “信托作为一种区别于银行的替代性的融资方式,通过基金化运作的房地产投资信托介入房地产市场,不单单是部分解决了融资的问题,更重要的是符合房地产市场的国际化趋势。目前国内房地产企业在开发过程中一般都是由银行资金在支撑着,而国际上大的地产商都是由基金支持,所以我们开发基金化的房地产投资信托可谓顺势而为。”这是杭州工商信托投资公司执行总经理丁建萍对基金化房地产投资信托产品的态度。

  今年,面对房地产市场的宏观调控和市场环境的变化,房地产行业转向对建立新的融资模式的探讨,如何把房地产与信托相结合成为房地产业与信托业人士共同关注的焦点,房地产投资信托产品作为创新型融通渠道由此应运而生。利用信托手段介入房地产业,是房地产金融的创新;这些信托产品的涌现,绝不是一个个独立的事件,它们将是信托与房地产融合的房地产金融信托创新某一成长期的截面。

  “随着本次宏观调控的作用逐渐显现,意味着中国房地产业从拿地——开发——销售——服务的这种粗放式经营方式告一段落;同时,随着城市化进程的加速,房地产业将经历重新洗牌的过程而进入到讲究物业品质、追求物业增值空间的集约化模式的新时代,经过8-10年的发展,将最终转为个性化消费定制模式。这是房地产业发展周期的必然趋势。在上述背景主导下,基金化房地产投资信托产品将因其特有的比较优势而有其巨大的市场前景。信托公司通过为房地产业发展提供全方位、个性化的金融信托服务满足房地产业拓宽融资渠道的需求,房地产信托也将凭借灵活的操作性脱颖而出。基金化的房地产投资信托产品在发行上不是针对项目,而是针对整个房地产产业。”丁建萍说。

  丁建萍认为,在中国的商务房地产市场变得越来越重要的今天,商业物业的投资潜力与价值空间很大。杭州的房地产市场经过十多年的发展,已经出现了一些新的迹象,大批物业的建成,急需长期持有的产权投资。而市场上目前的投资工具多是短期开发的融资,远远不能满足房地产商的需求。基金化的房地产投资信托产品能较好地解决这一问题。例如:对于大量的商用物业,通过财产或财产权信托的形式进入房地产业,以信托资金整幢收购物业并长期持有,聘请专业的经营管理公司进行管理,按期收取租金支付投资者回报。通过基金化的房地产投资信托计划在资本市场上筹集资金,房地产资产原有持有人通过让渡一定时期的物业拥有权或拥有权的一部分(房地产租金的收入源)获得融资,在信托期满后仍可保持对物业的所有权和控制权。在当前中国房地产开发商的资金来源非常单一和有限的情况下,通过基金化的房地产投资信托运作,将会增加房地产项目的流动性。同样通过这样的支持,也会提升房产物业开发的品质。

  研究表明,信托投资公司至少可为房地产企业提供三种服务。首先是债务融资型的信托,即针对项目的结构性信托贷款。比如:在一些房地产商在进行银行贷款和按揭贷款中有缺项的项目,通过信托方式的过桥贷款补足这种缺项。其次是权益融资型信托(股权方式信托),即以投资信托方式介入房地产中,调整房地产企业的股权结构,增加新的金融投资人(信托投资人代表),使其符合房地产商开发中关于自有资本金比例的要求。采取权益投资的方式,集合委托人的信托资金,投资于某个房地产企业,房地产原来的股东在一定的时间之后再回购股权,回购资金分配给原来的投资者,房地产公司主要得到了原始的投资所需要的资金。股权投资信托是信托对房地产延伸服务之一。再次是通过交易的方式开拓除了股权以外其他房地产金融产品。以财产或财产权信托方式,设计以信托资金买断房地产存量资产的方式的交易结构,整购以后以租金方式向其他的金融产品进行延伸,在这种金融产品买断以后租金收入和支付给投资人回报间形成一个合理配置。或是以房地产项目设立财产信托,房地产持有人取得信托受益权,并将这种信托收益权转让给投资者,投资者获得该项房产产生的收益,在财产信托规定的时间结束之后,委托人得到原始的投资和收益。标准化的房地产投资信托产品,通过信托的手段,把中小投资人资金集合在一块,透过房地产投资信托产品的基金化运作这种方式直接服务于房地产业,形成一个回收期,这种产品不仅一方面加大了投资人投资房地产通道,拓宽通道,更重要的是使这种产品对房地产商特别是发展商存量资产的证券化起到积极的作用。

  丁建萍表示,银监会的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》征求意见期已经结束,正在准备出台。该办法的出台有望给基金化运作的房地产投资信托产品带来更好的发展机遇。《暂行办法》中,取消了集合资金信托200份合同的限制,同时规定募集资金必须不少于5亿元,投资期限不得低于3年,而且要进行组合投资。这些规定大大强化了房地产信托业务的产业基金特征,扩大了募资规模,可以形成组合投资的优势,加强了信托产品的流动性。就此而言,已经具备了房地产信托基金的基本要素,同时,也符合发达国家的房地产金融发展趋势。

  作者:金立新

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