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新加坡挣抢大陆 房地产投资信托基金头道餐

2005年08月23日 09:20 来源: 财经时报 【字体:


  力争做亚洲REITs中心的新加坡,为了鼓励境外房地产以S-REITs(即新加坡REITs)上市,在税收及准入门槛上都给予了相对优厚的条件。

  香港领汇上市的光环照亮了REITs(房地产投资信托基金),这个在内地还显陌生的金融品种其实早有地产商在运作。银华(北京)资产管理有限公司即宣称,正在努力推出第一只赴新加坡融资的REITs。

  银华资产管理公司的管理层来自信托业和地产业,其董事长是天津永泰红(石+勘)集团有限公司董事长李德福,银华公司为永泰红(石+勘)旗下控股公司。

  这只房地产投资信托基金,将由新加坡精于打理REITs上市的星展银行和瑞士信贷第一波士顿来承销,采用在国内收购成熟地产项目打包公募资金的方式,所收购项目的类型据永泰方面透露,将为工业厂房和商铺类的窗体顶端窗体底端商业地产。

  破冰之路

  永泰红(石+勘)集团成立于1992年11月,前身系天津开发区永泰房地产开发有限公司,目前业务以房地产开发为主,同时加盟了21世纪不动产涉足窗体顶端

  窗体底端

  房产中介服务,还曾参股上市公司进行资本运作、企业购并。目前集团总资产超过20亿元。建设开发的住宅面积100万平方米。

  永泰涉足房地产信托产品的思路是,房地产企业要想做大规模,一定需要融资平台的支持,成立银华公司也是出于这种考虑。曾攻读过投资和金融硕士学位,并且有过上市公司管理经验的李德福,一直尝试在房地产金融上寻找突破。

  REITs露出小荷尖尖角,似乎风光无限,但却是植根在近年地产企业融资的困境中。去年的窗体顶端

  窗体底端

  宏观调控使天津本土房地产企业面临诸多瓶颈,基于产业联合的考虑,9月天津市成立了房地产商会,由李德福担任会长。

  酝酿了半年之后,总额1亿元的“天津北信房地产产业投资集合资金信托计划”浮出水面,一时间成为金融创新的经典之作。因为该基金并不是通常意义上房地产开发信托,具有“过桥贷款”的性质。这项信托计划资金运用于房地产产业但不限定资金使用方式,可以对房地产产业链的各个环节进行投资,解决了天津本地多家地产企业的融资问题。

  但这种信托产品的集资投资有其局限性,如《信托法》中对信托合同的200份的限制,信托计划的公募限制,产业投资基金类的法律制度不完善等。

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  虽然近期银监会出台的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》,对部分管理规范、经营水平高的信托投资公司的房地产业务放松了200份的限制,但这距离国外成熟的REITs在二级市场挂牌交易还有相当差距。

  因为按照原先200份、每份合同不低于5万的限制,一项信托计划融资多在1-2亿元的规模,但新加坡已上市的六只REITs,市值共约103亿新元(约合501亿元人民币)。

  融资时机

  新加坡交易所负责人到中国路演以及领汇重新上市,都是最近爆出来的消息,而这只REITs从前期调研、选择、评估项目,到协调各方角色(承销人和财务支持、项目评估方等)登场已用了2年时间。

  据戴德梁行统计,在中国内地主要城市,一些投资物业的回报率可达7%至12%。相对于现时新加坡REITs的4%-5%的平均回报率及在香港的REITs预计回报率6%-7%(据领汇REIT估值),中国大陆的房地产物业回报率高出2%到5%,中国的房地产物业具有很强的吸引力。

  想想领汇当初超额认购的迅猛势头,力争做亚洲REITs中心的新加坡,为了鼓励境外房地产以S-REITs(即新加坡REITs)上市,在税收及准入门槛上都给予了相对优厚的条件,包括:免除个人投资者于S-REITs分红的所得税,免除S-REITs物业出售的印花税,对外国非个人投资机构的税率由20%降至10%等措施,以吸引更外本地及外地REITs在新加坡上市。

  两厢吸引正促成了目前中国跨境REITs的新机遇,房地产企业加上房地产基金等于什么,以地产企业试水资本市场又意味着什么,永泰红(石+勘)与银华公司这次REITs的新加坡之旅会给我们一个答案。

  作者:王冬

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