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分流房市直接投资考验金融创新 信托难当间接投资重任

2005年08月18日 08:58 来源: 上海证券报 【字体:


  担心房价不断上涨而被迫买房形成的被动需求,是推动本轮房价快速蹿高的重要因素。而在目前有关房价能否重新启动的争论焦点仍旧集中在对需求的不同解读上。

  众多捂盘不卖的开发商认为,市场的真实居住需求远未得到充分的释放,而现在的观望完全是由调控政策形成的。但在前几日举行的变革中的中国房地产:2005(博鳌)房地产论坛上,中华工商联住宅产业商会会长聂梅生公布了一组数据:1998年以前,我国中低收入和高收入人群的人均居住面积都低于20平方米,而到2004年底时都已经高于20平方米了。虽然租金/房价比现在已经低到似乎住房已经完全没有投资价值了,但仍然热销表明我国居民总体上对于住房的储蓄倾向和投资意愿的偏好。

  清华大学社会学系教授孙立平认为,从1990年代初期开始,中国房地产超常发展的基本动力是此前的欠账或补课,而补课任务到2003年底时已经基本完成。也就是说,由房改结束导致的大规模集体购房的需求潜力大体释放完毕。从2004年以来的旺盛需求,实际上是由诸多经济和社会原因造就的,一方面是人们用购房去冲抵对通货膨胀的预期,一方面是人们希望通过积攒房子去面对社会转型期形成的不确定未来。

  信托难当间接投资重任

  正是因为承载了太多居住功能以外的重负,房价才出现了过去那样惊人的涨幅。中国国民经济经济研究所所长樊纲认为,全世界房价上涨大多时候是对通货膨胀的消化,房价涨幅和利率保持同步才是适度的。

  虽然很多人是将购买房子作为冲抵未来的风险的,但实际上却可能是引火烧身。中国城乡建设研究所所长陈淮博士说,由于缺少各种各样的制度,现在几乎所有方面都将自己本身应该承担的风险转嫁到了购房者的身上,而购房者几乎是毫无防备地赤裸裸面对着未来的风险。聂梅生说,由于没有房地产金融,只有房地产信贷,因而才有房地产业绑架了中国银行业的说法。大量的投资性购房,使得银行资产质量和房价走势变得密切相关。而银行为了保全资产,还想方设法通过房贷保险等办法向购房者转嫁风险。

  虽然房地产信托这两年有了很大的发展,但其难以担当居民间接投资重任的一面已经开始暴露。在上月底举行的2005中国宏观经济走势与产业发展高层论坛上,中国人民银行副行长吴晓灵指出,房地产信托产品大多为负债产品的现象需要引起注意。由于只有当信托公司违背信托合同擅自操作时,投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿,因而为负债性质的信托产品承担全部风险的还是投资者。而这恰恰是今年初对房地产信托掀起监管风暴的重要原因之一。

  金融创新分流直接投资

  中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌说,要使房地产市场回归理性,归根到底是要建立一个供求基本平衡的市场,而它的关键是社会应该给潜在的购房者提供足够、充分的避险方式和途径。

  陈淮说,在市场经济比较发达的国家,大多数的开发商并不仅仅是投资建房的,它们往往建房子、卖房子和持有房产同时并举。而持有房产是开发商均衡房地产市场的一个重要方式,能够有效地降低人们对未来房价过快上涨的预期。但除了这些直接的方式之外,还可以通过虚拟的规避风险方式,比如说让人们投资房地产平均价格指数等金融产品。这样,就可以减少大量的被动购房需求。聂梅生说,温州炒房团以自发的房地产基金形式赚了很多钱。通过金融创新,把直接投资购房的资金通过房地产基金等融资工具加以引导,既有利于将分散和非专业化的个人行为转化为有组织保障、抗风险能力强和专业化保证的投资行为,又能减少用个人消费信贷的投资行为给银行增加资产风险。

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