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孙飞:地产金融进化中信托是主核

2005年08月15日 08:59 来源: 21世纪经济报道 【字体:


  “对于目前来说,银行融资肯定在很长一段时间里依然在房地产融资中占有主流地位,但是我相信,信托将是房地产金融变局的主流范式”。5日,在博鳌索菲特酒店,孙飞博士重申他的近段时间以来的观点。

  作为一个资深的研究人员和从业人员,孙飞认为,在多元化和国际化的进程中,在地产金融进化过程中,信托是主核,是逻辑主线。

  在博鳌。21世纪房地产论坛举行的期间,他几乎处处宣讲他的这一观点。

  美国的信托专家斯科特有一句名言“信托业的应用范围可以与人类的想像力相媲美”。另外,英国的法学家梅特兰也说过的“如果有人要问英国人在法学领域取得的最伟大、最独特的成就是什么,那就是历经数百年发展起来的信托理念,我相信再也没有比这更好的答案了。这不是因为信托体现了基本的道德原则,而是因为它的灵活性,它是一种具有极大弹性和普遍性的制度”。

  几乎每次,孙飞都要引用这两句话。

  信托四逻辑

  孙飞认为,商业银行仍旧是中国房地产金融的大哥大。中国金融业总资产30万亿元,银行业就有28万亿元,房地产的资金90%来自于银行,在此情况下,银行依旧是主渠道,在未来的3—5年不可能改变,这是现实的。也是第一个逻辑层次。

  但中国房地产金融已经出现了很多的新生事物,比如2002年7月18日发行的上海国际大厦信托计划,拉开了房产的信托与金融创新之路。到目前为止,有更多的融资之路,有信托和境外的REITs,刚才提到的还有发行股票上市,例如万科在国内上市,首创在香港上市。还有发行企业债券,目前在资本市场发展方面,企业债券市场是非常重要的市场,已经引起相关部委的重视,因为中国企业债券市场规模是非常小的,只有200亿元~300亿元,发展空间非常巨大。

  大的企业可以从银行贷款,可以通过发行股票或者债券拿到钱,但是中小企业很难拿到钱。可喜的是,信托可以帮助他们进行优化,可以量身定做提出融资解决方案,因此我就提出了第二点,信托是中国地产金融及其创新的主流范式,是获取资金来源的重要管道。

  第三、当前,就中国房地产金融来讲,“信托+银行”模式是中国房地产金融的主流模式。银行资金量很大,但受“121文”的限制,包括等等的制约,很不灵活。信托具有制度优势,十分灵活。实际上土地开发,信托也可以介入发行土地开发信托计划。可以说开发商一分资金也没有,但是信用好,有政府担保,我可以根据你的信用给你做土地开发信托,在这种情况下,目前必须将银行的优势和信托的优势结合起来做。

  “2003年的北京景龙国际公寓股权投资信托计划是我在‘一法两规’后操作的第一例准REITs,也就是房地产股权投资信托。”孙飞举例为证,“2004年,我还操作世纪星城信托项目,给他融资了2亿元,后期银行也融资了2亿元。”

  第四,中国地产金融国际化是大趋势。外资银行、外资金融机构、外资金融工具、外资资金必将成为中国房地产金融新的力量,目前来说,拿事实来说话,香港已经开放了REITs可以收购海外的物业到香港上市。新加坡星展集团,腾飞集团已经在国内收购大量的物业或者在洽谈。香港也有五只地产信托基金正在准备上市。今年年底香港会发第一只REITs,新加坡已有五只REITs。我们也可以到美国发REITs,从现实来讲,房地产融资多了一条渠道,在2006年金融全面开放的时候,中国肯定要和国际接轨的更多。中国本土的REITs在2007、2008年可能在立法完善后会出现,因为金融开放后,要真正实现国际化,国际上已经有的惯例和模式,都会在国内发生。
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  国际通行的REITs和中国房的地产信托投资计划都属于充分运用信托制度并投资于房地产领域的金融信托产品,都可以统称为房地产投资信托,是房地产金融市场的主流金融产品之一。

  瓶颈与路径

  孙飞认为,目前地产行业的风险也带来更多的金融的风险。

  对房地产开发商来说,自有资金的开发平均下来实际上还不到30%,大量是借助银行的资金、信托的资金,特别主要是银行的资金在支撑房地产业的发展。一旦房地产业出现了问题,出现了风险,实际上就是金融的风险。在这种情况下,国家就必须进行调控。

  “融资体系单一化的系统性风险特别大,”孙飞认为,“通过融资多元化、国际化,形成的体系就比较合理了。”

  而作为信托公司,可以做货币市场业务,进行金融同业拆借、金融同业往来;资本市场的业务它也可以做,可以发起成立基金公司、证券公司,承销债券,还可以做各种投资银行业务。特别重要的是,它也可以直接投资产业市场,可以直接投资房地产,或者用信托基金来投资房地产,这就是它的优势,其他的金融机构都不准直接投资房地产,不准投实业。

  因此,信托在地产金融变局中所起到的影响正越来越大。

  据孙飞介绍,2003年,全国以信托的方式为房地产业提供了100多亿元的融资,而2004年,则迅速达到200多亿。“而今年,肯定不会低于去年的数字。”

  而公开的信息也证明了孙的说法。

  根据相关资料,截至2003年底,共有59家信托投资公司完成了清理整顿和重新注册登记工作,开展规范意义上的信托业务。受托管理资产达2500多亿元,其中信托财产1635亿元。全行业自有资本额481亿元,总资产944亿元,资产负债率49%,2003年全年共盈利15.5亿元。截至2004年底,信托全行业总资产达2784亿元,信托财产余额2042亿元,比2003年末增长632亿元,增幅达45%,单独管理信托财产协议数为9729个,余额1158亿元;新设立集合信托计划726个,集合信托计划存续量为1245个,金额674亿元。信托公司全年营业收入45.7亿元,其中信托管理费收入12亿元,占信托公司总收入的26%,一些公司已出现恢复性增长。

  但是,依然有不少瓶颈需要突破。

  在当前的情况下,集合资金信托有200份合同的瓶颈,资金规模有限制,这样它的资金募集金额就不会很大。同时也还无法上市流通。另外,信托工商登记制度、外汇信托管理办法还没出台。

  “因此应该加快金融体制改革,突破政策瓶颈,充分发挥信托的功能,”他说,“只有这样才能真正降低银行的系统性风险。”

  当然,信托业务本身也将发生变化。他认为,信托公司的信托业务模式要实现两个提升和转变。首先信托公司要从融资型向理财型转变。由房地产项目到信托公司来融资,变为信托公司投钱给项目。信托法颁布以后,房地产信托已经为中国的房地产事业作出了巨大的贡献。去年公开披露的北京房地产信托融资达到20多个亿。但是,中国的信托品种市场还在培育过程中。由于信托制度的优势,未来信托投资公司将优先建立起一个有效的资金平台与资金池,受人之托,代人理财,有了大量资金储备,然后优选地产项目,从被动转为主动。未来地产金融的发展模式,肯定是信托逐步占据主流地位,因为它的资产量会很大。

  另一方面,信托公司要从佣金收入型向投资收益型提升。以后信托不是简单地给房地产项目贷款一个亿,然后收取一定的信托管理费。未来的发展是信托投资公司看中这个房地产项目以后,会一起来与这个房地产开发商合作,以股权的方式投资这个项目,共担风险,共享收益。在这种模式中,信托公司设立的风险防火墙的要求就不会对抵押担保的条件要求那么严格了。这两个模式的提升,就是未来的房地产信托投资基金,或者叫房地产产业信托基金。

  作者:徐恺

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