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金地再度试水房地产金融

2005年08月12日 10:34 来源: 第一财经日报 【字体:


  “我们现在就要多问自己,现在做一个房地产的开发商,但做一个房地产的基金管理者我们还缺乏什么?”凌克曾在公司如此表示。

  本月初,“平安信托·武汉金地格林小城信托计划”完成销售。这是金地集团操作的第一个房地产项目信托融资计划。它的这一举动,更多被解读为开发商拓宽融资渠道的一个尝试。但是,对金地集团来说,其意义不仅是拓宽融资渠道,而是再次试水房地产投融资领域。

  该集团深圳总部一位内部人士说:“我们的出发点完全不同。金地希望做房地产金融业务,以前就做过一些尝试,而这次是对信托产品进行的一个新尝试。”

  尝试信托融资

  今年6月24日,金地(集团)股份有限公司发布公告称,该公司决定以武汉格林小城项目与平安信托投资有限责任公司发行信托产品,计划融资人民币2亿元,年利率4.75%,期限2年。中国农业银行深圳市分行提供担保,金地集团提供反担保。

  “平安信托·武汉金地格林小城信托计划”于8月1日进入发售阶段,由中国农业银行深圳分行代销,采取各代销网点限额限份、时间优先的销售方案。该产品一共200份,每份100万元。

  “销售情况非常火爆,”金地集团财务部表示,“整个销售过程用时不到2天,市场认同程度大大优于近期同类信托产品。”该信托计划发售当天,半天内便售出1.6亿元,截至8月2日15:30,总额人民币2亿元的信托产品已销售完毕。

  据介绍,这个信托产品的准备工作时间并不长,大约2个多月时间。但在做这个项目之前,今年年初,金地集团就对武汉、北京、上海的信托市场都作了调查,包括操作模式、资金成本、销售情况等。

  “该计划是金地集团信托融资的一个尝试。”金地集团董事兼董事会秘书郭国强说,“对于这种融资模式,我们主要从资金成本和操作模式来考虑,第一,资金成本不能超过我们的底线;第二,模式要尽量合理简单,便于操作,避免股权等环节上的设计。”

  对信托融资渠道的首次尝试,为什么选择武汉格林小城而不是其他项目?金地表示,这主要是考虑到武汉项目已经开始销售且销售情况火爆,市场风险对于各方来说都看得比较清楚,基本上没什么风险,且这个项目四证齐全,同时还有资金需求。对于最终选定的这一融资模式,京沪深穗等一线城市的项目和武汉项目没有本质的区别,这些项目以后都可能选用同样的融资模式。

  看好信托商机

  通过武汉项目信托计划的操作,金地集团最直接的收获是融到2亿元资金。但这显然不是重点。金地表示,目前资金并不紧张,账上的资金和在建项目的现金流都比较宽裕。

  尝试新的融资渠道,这也只是金地的关注点之一。
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  除了以上两点,它还有更大的图谋。郭国强说:“信托投资管理业务蕴藏的商机,让我们感到兴奋。”

  金地并非只是从开发商,从资金需求方的角度,在对房地产项目信托产品进行亲身“实验”。它还为以后图谋的角色——房地产投融资服务运营者,在对信托产品作更多的了解。

  金地集团表示,信托产品有很大的发展空间,但这要看国家的态度,看相关法规是否有所突破。对信托市场的现状、政策环境、相关法规突破等方面的研究,由金地集团的财务部在进行。据该部门了解的情况,目前国内房地产信托市场还是比较热闹的。今年第二季度房地产信托募集的资金总量,比第一季度翻了一倍。出现这种情况,他们估计主要是因为国家在第二季度加大了房地产行业的宏观调控,银行收紧了银根,部分发展商不得不求助于信托资金。据他们介绍,在北京的信托产品,一般资金成本都在8%~10%以上,而上海应该在10%~15%以上。

  “房地产开发企业通过信托融资,会是一个方向。”国信证券有限责任公司综合研究所所长何诚颖表示。他认为,从最近几个月的情况看,开发商从银行获得贷款已经越来越难,在贷款之外的融资渠道中,信托是其中比较简单的。中国目前的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制,房地产信托融资额通常在1亿元以上,200份的限制使单笔金额很大,给融资造成困难。新的管理办法,在这方面可能有所突破。

  图谋房地产金融

  在房地产投融资领域,金地此前已有多次探索,包括与金信信托合作、参与发起双龙信托计划、参与购买建设银行不良资产包等等。

  对当年跟金信信托的合作,金地表示:“主要目的是,对信托公司在未来房地产投融资战略的一种新的认识和尝试。双方合作的出发点不仅考虑融资策略问题,而且更深层次地考虑了投资战略的问题。”

  它与金信信托合作推出的双龙信托计划,目前仍在运作。据其介绍,募集资金2.79亿元的双龙信托计划,投资在三个项目——绿城集团位于合肥的两个项目以及通和置业的一个项目。这项信托的期限是5年,将在2008年完成,目前三个项目都处于进展之中。

  去年6月,金地与摩根士丹利、上海盛融投资公司合作,购买了建设银行账面价值约28亿元的不良资产包。最初金地公司在合资公司中占15%的股份,后来股权结构调整为金地占22.9%,摩根士丹利、上海盛融分别占31.4%和45.7%。今年3月,三方共同投资的项目公司“上海合建资产管理公司”已在上海注册成立。对于通过这笔交易获得项目的进展情况,金地含糊表示:“都在正常进展之中。”

  它表示,参与这次合作的一个目的,是“通过长期合作,可以使更多的国外投资者全方位了解自己”。至于从不良资产包中获得土地储备,并非是它的中心目的所在。

  不久前,金地参加了在新加坡举行的一个房地产论坛。郭国强带队前往,并作了主题演讲。他通过双龙信托和投资建设银行不良资产包两个例子,介绍了金地在不动产投资领域的尝试。据了解,它是参加该论坛的唯一一家国内房地产企业。

  而这次操作房地产项目信托计划,可以说是金地再次试水房地产金融。

  金地并不讳言进军这一领域的兴趣。金地集团董事长凌克曾在公司内部多次谈到这方面的想法。他认为,房地产价值链的最前端就是金融,这里面是有很大商机的。在国外,房地产基金管理是一门大生意。而金地进行地产基金运营,有自己的优势和空间。因为这要涉及到房地产的具体运营,而一般的纯金融机构没有运营所需要的地产专家和操作经验。与纯金融机构相比,金地的优势首先在于有一个优秀的团队,房地产开发能力强。

  “我们现在就要多问自己,现在做一个房地产的开发商,但做一个房地产的基金管理者我们还缺乏什么?”凌克曾在公司如此表示。

  “房地产产业价值链的后端,如物业服务,很多房地产公司都在做。但产业链的前端金融领域呢?也许金地可以努力在这个方面做到第一。”金地集团一名普通员工的话,也许同样表达了金地的期望。

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