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北京国投大胆进入土地一级开发市场

2005年08月11日 13:50 来源: 第一财经日报 【字体:


  随着房地产商开始关注土地一级开发市场,房地产信托也开始进入土地一级开发市场。

  今日,北京国际信托投资公司(下称“北京国投”)的“土地一级开发优先受益权投资计划”正式开始缴款销售。但北京国投方面称,早在推介期该计划就基本被预订一空。

  “土地一级开发优先受益权投资计划”的信托期限为2年,预期年收益率6.5%,信托规模不超过人民币1亿元的信托资金将全部用于北京市朝阳区白家庄西里危改区项目的土地一级开发。

  “我们很看好这块地将来的投资价值,6.5%的收益也是没问题的。”北京国投总经济师时宝东博士告诉本报记者。用益信托工作室李旸告诉记者,房地产信托进入土地开发一级市场的确还不多。

  一位房地产业内人士告诉记者,土地一级市场的开发是指对不能马上投入开工建设的土地做前期的动拆迁以及水、电、煤、通讯等开通事宜,即所谓的“七通一平”,也被人称为“毛地”开发,完成后才成为“熟地”,才可以进行房地产项目开发。“这以前是房地产商不屑于做的一块,但是现在在二级市场拿地越来越困难的情况下,一些开发商将介入土地一级开发作为一种‘曲线拿地’方式。”

  日前,央行副行长吴晓灵公开表示,房地产信托产品大多做成了负债产品,“这是要提请注意的。”

  “要知道信托是信托人承担全部风险和收益的,因而不能把信托产品做成负债产品。”用益信托工作室李旸昨日告诉记者:“正像吴晓灵副行长指出的,现在的房地产信托大多做成了负债产品,这一来并不是房地产信托的主流发展方向,二来通过信托的方式给房地产项目贷款,信托产品实际成了银行信贷的替代品,当然,风险也随之转移过来了。”

  根据用益信托工作室统计,2005年第二季度全国共发行信托计划110个,资金规模达108.80亿元。其中,信托资金投向房地产行业的信托计划有30个,是总发行数量的27%,资金规模达35.59亿元,占总规模的33%。8月以来的短短一个星期,房地产信托几乎是以一天一个的速度“井喷”。

  不过,时宝东表示:“我们这个产品不是负债型的房地产信托产品。”该计划的设计就充分考虑了收益的实现和风险的控制。他说,该计划的信托收益实现,由北京恒世华融公司按照约定对所转让的全部信托优先受益权进行回购,支付应付投资人的收益及支付其他应付款项。该计划并有三级安全保障:北京恒世华融公司及其股东嘉铭投资持有全部的次级受益权,次级受益权在优先受益权未得分配前不得收益;北京恒世华融公司将其80%的股份无偿转让至北京国投名下;嘉铭投资为优先受益权的回购提供《不可撤销承诺函》。

  “一单是一单。”时宝东同时表示,一级开发阶段的合作并不意味着房地产项目开发阶段也一定会继续合作。

  相关链接

  《北京市土地一级开发管理暂行办法》中规定,土地一级开发,是指政府委托市土地整理储备中心及分中心,按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划,对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地,统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。

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