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信托介入廉租房还是尚待实现的构想

2005年08月10日 10:37 来源: 金融时报-金时网 【字体:


  近期,有关信托介入廉租房的报道不断见诸报端。而据记者了解到的情况,目前有关信托介入廉租房的研究工作正在全国工商联住宅产业中心投融资中心进行,且该中心已与刚刚成立的中国信托业协会取得联系,并正在争取与信托业协会共同完成对这一课题的研究。

  迟到的提案

  对于房地产的政策引导,应该是使人人有房住,而不是人人有房产。因此,早在1998年,《国务院深化住房制度改革的决定》就提出了建立廉租房社会保障体系的设想。2004年3月,我国《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》正式开始实施。但由于种种原因,廉租房在我国房地产市场体系中进展较为缓慢。而廉租房的资金来源不稳定,资金缺口巨大,是制约廉租房体系建设的关键。为解决低收入家庭无力购买住房的问题,在今年的“两会”上,全国工商联住宅产业商会投融资中心向“两会”提交了“关于利用信托方式,建立廉租房体系,解决低收入群体住房需求的建议”,并成为今年两会的重点议案。

  据了解,这一提案主要阐述了四大观点:

  ——我国房地产市场在实现快速增长的同时,结构性矛盾日益显现。由于过分依赖于银行的间接融资,蕴含潜在金融风险,一旦房地产市场出现吸纳速度放缓、同类开发项目的市场吸纳周期超过建设周期、房地产价格大幅度下滑,将导致贷款风险迅速上升。个人住房抵押贷款一旦出现购房者断供、收入情况变化或者房产价格下跌,银行便难免出现坏账。

  ——房地产市场中存量与增量市场应有机统一。完整的房地产市场体系包括存量市场和增量市场,二者是相互促进、相互制约的;只有在存在发达的存量市场的条件下,居民的住房资产才具有流动性,而流动性又是一个金融市场和房地产市场可持续发展的重要指标。

  ——房地产价格的形成机制:根据房地产经济学的研究,房地产作为特殊商品,不仅具有消费属性,还具有投资属性。在租赁市场中,租用者享有它的使用权即消费属性,租赁市场决定了房地产的租金水平和空置率,而租金影响着投资市场上的房地产价值和房地产交易数量。

  ——由于城市最低收入家庭的住房问题关系到社会稳定,发展廉租房不仅具有必要性,而且具有现实的紧迫性。在综合解决房地产当前的问题时,建议从能够满足低收入家庭住房需求的廉租房市场入手,采用房地产投资信托基金模式,为廉租房和租赁型普通商品住宅提供资金支持,扩大廉租房供给,满足低收入家庭住房需求,不仅有利于稳定房地产市场价格,而且还具有防范金融风险、稳定社会的现实意义。

  多赢的构想

  利用信托介入廉租房的构想是这样的:通过发展房地产投资信托基金,促进存量市场(空置房、二手房等)发展,既疏导社会资金投资房地产的途径,又使其成为市场稳定的力量,并且理顺房地产价格形成机制,使存量市场成为增量市场的定价依据,增强政府对房地产市场的调控力度;同时,为银行不良资产提供变现渠道。即:一方面通过培育信托公司和专业房地产资产管理公司等机构投资者,运用房地产投资信托基金这一金融工具,通过收购二手房、空置房或合适的商品房,为无力购买商品房和经济适用房的广大弱势群体提供租赁用房,以促进房地产存量市场特别是租赁市场的发展,保障“人人有房住”;同时,为不能偿还银行个人抵押贷款的家庭提供可供居住的租赁房屋,以解决其生活必需的住房问题,为银行行使债权创造条件,增强金融资产的流动性;另一方面通过发达的存量市场形成均衡的租金价格,进而形成合理的资产价格和投资预期,引导房地产增量市场的交易需求、交易价格和交易结构。“采用这种方式,可以获得多赢的局面。”全国工商联住宅产业商会投融资中心主任尹斌这样告诉记者。
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  首先,用信托方式为廉租房体系建设提供资金,使政府以有限资金启动较大规模的廉租房体系,满足广大低收入群体的住房需求。根据《信托法》和相关规定,赋予信托公司具有资产管理和筹措资金的职能,加之信托公司受托资产与自有资产相分离的特点,使信托公司最可能成为廉租房市场的机构投资者。一方面,由于信托直接融资的特性,聚集大量资金并不会增大银行风险或政府负担;另一方面,由于政府每年投入的预算资金或社保资金只要能保障廉租租金和资本市场回报率之间的缺口即可,使得有限的政府资金带动较大规模的社会资金收购充足的廉租房源,满足广大低收入群体的住房需求。

  第二,廉租房信托为广大投资者提供一个风险较小,收益稳定的投资品种。资本市场上资金充足,包括保险资金和社保资金在内的机构投资者和广大个人投资者都因投资渠道少,希望得到新的投资品种。廉租房信托隐含政府信用,是介于普通投资品种和国债之间的风险较小、收益稳定的投资品种。特别是由于廉租房具有社会保障性的特点,廉租房信托将是社保资金、保险资金保值增值很好的渠道。

  信托的困扰

  “利用信托手段建立廉租房体系,对于完善我国的社会保障体系,建立和谐社会无疑具有重大意义。而且,从目前的法律法规看,利用信托手段建立廉租房体系也是政策障碍最小的。虽然小,这一构想的真正实现也面临着政策突破的问题。”有业内人士这样告诉记者。

  “最大的政策突破问题在于公募问题。”联华信托总裁李晓东在接受记者采访时表示。按照现有的法规,集合资金信托计划最大的限额是200份。利用信托手段建立廉租房体系需要的资金规模大,单一的信托计划是不可能完成的。而以基金的形式筹集资金,设立房地产信托基金,虽然解决了资金规模的问题,但它必须突破200份的限制。

  实际上,没有不能突破的政策。而政策的突破关键在适时、适度。我国信托行业的200份限制,实际上也是从信托行业乱集资等血的教训中得来的经验。有消息表明,目前在集合资金200份和异地销售等方面的政策限制已有所松动。因此,在风险控制得当的基础上,适当放宽政策限制,不仅是一种政策突破的尝试,也是一种宏观政策导向——将信托引导到我国经济与金融更需要它的领域。

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