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地产信托收益高投资者注意三大风险

2005年08月01日 10:03 来源: 证券时报 【字体:


  近期,房地产信托计划各产品的预期收益率呈普遍上升趋势,通常高达5%以上,高于其他品种信托计划平均4%的年收益率水平,更是远远高于银行存款利率和国债的收益。

  房地产信托收益高企

  由于不能进行公开宣传,与其他理财产品相比,信托产品显得有点神秘,但其高收益仍然吸引了众多投资者的注意。

  根据用益信托工作室统计,2005年第二季度全国共发行信托计划110个,资金规模达108.80亿元。其中,信托资金投向房地产行业的信托计划有30个,是总发行数量的27%,资金规模达35.59亿元,占总规模的33%。更为突出的是,110个信托产品的平均预期年收益率是4.73%,而30个房地产信托产品的平均预期年收益率是5.32%,几乎比总体平均数高出了0.6个百分点。

  如何买房地产信托计划

  据一位信托公司工作人员介绍,现在投资者购买信托产品的途径主要有两个,一是银行代销,二是信托公司直销。银行对代销的信托产品选择比较严格,很多都有权威金融机构的担保,而且期限通常只有一至两年。

  直销是信托公司更常用的方式,据某信托公司一位专门负责营销的经理透露,现在信托公司差不多都有“投资者俱乐部”,每款产品推出后,信托公司的客户经理都会致电给客户,介绍新产品。

  而客户在购买信托产品之后的维护相对比较简单。每种信托产品分配收益的时间都不一样,有半年一次或者一年一次,投资者可以登录信托公司的网站了解自己产品的最新动态。

  由于信托计划购买最低起点比较高,最少资金也要5万以上,房地产信托计划的投资最少金额更是通常达到了几十万,所以对于一些资金达不到认购起点的投资者,可以和朋友、亲戚一起合买一份信托理财产品。在达到认购金额外,也可享受较高的回报率。

  购买房产信托计划注意事项

  尽管信托业的投资项目丰富,但投资者在选择高投入的信托产品时仍需规避风险。金融人士提醒,个人投资者购买房地产信托产品时,应关心具体房地产项目的前景以及其中的风险;要看开发商的资质和具体项目的开发成本以及是否存在潜在的融资问题;另外要看信托公司的整体实力,以及以往项目的收益和兑付情况;还要看具体投资产品背后的担保单位,一般来说,金融机构做担保的项目,风险很小。

  由于我国的房地产信托刚刚起步,各项相关政策、法规和机制以及人们对它的认识尚在逐步完善之中,因此近期房地产信托产品仍存在不足之处。投资者应该从利率、信用以及流动性等三方面关注其中存在的风险。

  目前市场已进入银行利率调整期,而信托资金的运作方式必定会涉及贷款利率的调整。人们必须随时考虑和分析房地产信托产品的收益能否充分弥补可能出现的利率调整带来的风险。另外要留意信用风险:一看资金运用项目的投资情况,特别是项目在信托期限内的现金流量能否充分承担银行的还本付息额度。二看信托资金运用的信用提升手段,如质押物是否过硬和安全、担保方信用级别和资金实力是否强、有无保险介入、专项赔偿基金是否充足等。三看开发商和项目是否有一定背景和实力,是否能在项目一旦难以正常还本付息时可通过公司内部来消化。四看发售信托产品的公司是否有信誉度以及是否具备长期运作的经验等。

  尽管我国目前尚不具备房地产信托产品成型的转让市场,现有的产品大都采用合同转让形式,相对股票和债券来说风险显然要大些。但是一般情况下,信托公司在设计信托产品时已经对这类风险给予充分的考虑。

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