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借道房地产信托 商业地产力冲融资"樊笼"

2005年07月29日 11:24 来源: 证券日报 【字体:


  自从“央行121号文件”出台、控制信贷对房地产投入后,房地产信托取得巨大发展。但对于商业地产而言,房地产信托的资金规模明显偏小,因而找到合适的融资渠道就成为保证其今后发展的重要因素。

  “中国的商业地产市场正在起步阶段,市场前景良好。”深国投兼深国投商置董事长李南峰非常自信地说。

  自从实行宏观经济调控以及“央行121号文件”出台、控制信贷对房地产投入后,房地产业融资就盯上了信托,由此房地产信托业取得了快速发展。但紧紧依靠信托融资,对需求资金巨大的商业地产来说只能是杯水车薪。因此,信托公司纷纷另辟蹊径,来解决商业地产的融资渠道。综观目前商业地产的融资渠道,与外资合作是主要的方式,但以REITs形式到各交易所上市则是未来更简单快捷的一种方法。

  与外商合作谋求资本支持

  尽管遭遇近年来少有的政策寒流,深国投商置对商业地产的痴心不改。继去年底深国投与嘉德置地签署国内6家商场合作框架协议后,7月8日,嘉德置地集团旗下的嘉德商用产业有限公司与深国投商置业有限公司和深圳市深国商业投资有限公司签订协议,将投资其在国内15家以沃尔玛为主力店的商场。

  嘉德置地集团总裁廖文良表示:“通过合作,嘉德置地已在中国高速发展的商业房地产市场中领先一步,特别是获得了进入从未涉猎的二线城市的难得机会。这21家商场将会有令人欣喜的回报,再加上接下来的17家商场,嘉德置地的商业房产业务必将拥有巨大的增长潜力。根据这一协议,我们在中国的商场到2010年将会超过400万平方米。到2006年我们将这些物业打包上市时,商场和机构投资者一定会有浓厚的兴趣。”

  通过这两项协议,嘉德商用产业有限公司在中国的商场数将扩张到21家,面积达926000平方米,总资产约65亿元。这21家由深国投商置业有限公司开发的、以沃尔玛为主力店的商场,大多数会在2006年底开业。

  深国投商置和深圳市深国商业投资有限公司董事长李南峰则表示:“嘉德置地拥有强大的资金后盾和房地产金融管理的专业知识,是一个理想的合作伙伴,能够支持沃尔玛在中国的扩张计划,并提供有效的资本架构来促进这些资产的增值。”

  而李南峰看重的,正是嘉德能够在中国市场迅速攻城略地最有力的武器——资本。

  7月25日,李南峰再次出手。当日,深国投商置与美国西蒙房地产集团有限公司(SimonPropertyGroup,“西蒙集团”)及美国摩根士丹利房地产基金(MSREF)签订了开发商业地产的合作协议。由此,西蒙房地产集团成为第一家进入中国的美国商业房地产投资信托。

  据悉,西蒙集团与MSREF各持有合资企业32.5%的所有权,深国投商置持有35%。合资企业将作为深国投商置在长三角地区(包括上海、南京及杭州等主要城市)的首选合作伙伴。合资企业的这些项目均为市区的多层购物中心,面积4万到7万平方米。沃尔玛将作为每个项目的主力店。此外,华纳影院也将是不少项目的主力店。

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  合资企业的第一个项目将是坐落在杭州的一家四万六千平方米的购物中心。该项目计划10月开工,预计2007年春天竣工。目前合资企业已有超过12个未开发项目,如按现有合作开发计划将有共计约75万平方米。

  西蒙房地产集团有限公司是一家房地产投资信托公司,从事商业地产的投资、开发与管理,主要包括地区性的购物中心、名牌折扣店、购物休闲娱乐中心,总部位于印第安纳波利斯。目前集团市值约为390亿美元,通过其分支机构,如今在美国40个州及波多黎各持有共(或有部分权益)294处物业,共计2.01亿平方英尺。集团还拥有52家在法国、意大利、波兰和葡萄牙的欧洲购物中心,5家在日本的名牌折扣店,1家在墨西哥的名牌折扣店以及1家在加拿大的购物中心。

  深国投商置是深国投为配合沃尔玛在中国的快速发展专门设立的一家商业地产开发公司。深国投也是沃尔玛深国投百货有限公司的股东。摩根士丹利房地产部主要从事三类全球业务:投资、融资及信贷。从1991年以来,摩根士丹利已在全球范围内收购了总值超过677亿美元的房地产,目前代客户管理的该类资产达362亿美元。

  打包上市提供发展动力

  嘉德置地通过两次与深国投的合作,旗下嘉德商用产业有限公司在中国内地的商场数扩张到21家,嘉德置地对这些商场物业的运作思路是打包上市。嘉德置地集团总裁廖文良说:“我们在中国内地的商场到2010年将会超过400万平方米。到2006年我们将这些物业打包上市时,我们认为商场和机构投资者一定会有浓厚的兴趣”。

  路透社发布的消息认为,嘉德置地很可能成为第一家将中国物业信托上市的外国公司。它在报道中提到,上市地点可能在新加坡。

  在过去的几年里,嘉德置地一直积极致力于房地产基金的业务,目前该集团已拥有嘉茂信托、嘉康信托等数只基金。嘉茂信托是新加坡第一只上市的房地产信托投资基金,而嘉康信托是新加坡第一只商业房地产信托投资基金。嘉德置地还成立了像嘉德商用产业新加坡基金和嘉德商用产业日本基金这样的私募商用产业基金。其中,新加坡基金通过证券化的形式持有三家新加坡商场,日本基金则投资于日本可产生收益的商场物业。嘉德置地表示,它将在现有的基础上,在新加坡、马来西亚、泰国、中国和日本等国家和地区的商场、住宅和办公楼领域,继续发掘扩展房地产基金和房地产投资信托基金的机会。

  在中国内地,嘉德置地集团一直积极致力于房地产、酒店和服务公寓等业务。自1994年以来,集团通过其间接控股的全资子公司——凯德置地中国控股集团,不断进行住宅和商业房产开发。

  据介绍,“深国投商置”是深圳国投为配合沃尔玛在中国的快速发展专门设立的一家商业地产开发公司。公司在项目的选点、设计、施工等方面具有丰富的经验,专业力量雄厚。由于深圳国投与沃尔玛的渊源,“深国投商置”的发展非常迅速,公司自成立以来,已与沃尔玛共同在全国30个城市确定近50个项目,并投入大量资金建设深国投商业中心,沃尔玛在商业中心建成后将作为核心租户入驻。“深国投商置”采取“订单商业地产”这一全新模式,有效地避免了地产商业的泡沫。

  深圳国投有关负责人认为,“深国投商置”作为一家专门从事商业中心开发的公司,在商业中心的选址、工程设计和管理上具有独特的优势,而“凯德”的优势在于商业设计和商业管理。本次的合作模式,在中国商业地产上具有很强的竞争优势。
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  业内专家分析指出,深国投商置要想保持目前的优势,就要保证有充足的资金来源,打包上市就是很现实的选择。而日前香港监管部门发布的一份文件透露的信息显示,内地商业地产项目将能以REITs形式到香港上市。这就为深国投商置等企业提供了发展的空间。

  2005年6月16日,香港证监会发布经修订的《房地产投资信托基金守则》及3月份征询市场意见后的相关总结。该总结中出现一个令人关注的条款,即香港证监会将放宽房地产信托投资基金(又称REITs)投资海外物业的限制,即允许房地产基金投资世界各地房地产项目,实际上就是允许内地或海外发展商将其在内地的商业地产项目以REITs形式到香港上市。这对资金链即将断裂而面临烂尾的一些内地商业地产项目无疑是个利好消息。

  资料链接

  住宅与商业地产项目的区别

  REITs是一种以现金收益证券化为标的的融资工具,它要求专注投资于可生产定期租金的地产项目(即收入的较大部分必须源于地产项目之中)。因此它对一次性出售无经营性租金回收的住宅项目没有关系,而同以经营收益为主的商业地产项目密切相关。这是因为住宅开发与商业地产项目存在很大差异,前者以售出、消费者居住为终结,是一种明显的短期业务;而后者则是以经营或者通过租赁运营获得长远回报为目的,因此,后期的管理经营效益决定整个项目的价值所在,对整个商业开发的成功与否也就至关重要。

  REITs的推出尤其对内地一些高素质并已拥有大量建成的商业性地产项目和商业大楼、商场、公寓乃至货仓等物业的开发商十分有利,因为他们可以利用这种方式套现,以此获取资金去发展新的项目。而目前已在香港上市的内地开发商如复地集团、上实集团、中海集团等将会近水楼台先得月,获得一个极好的房地产发展商机。

  目前,在我国内地,商业地产开发的主要资金来源是银行信贷,多为短期贷款,很难满足商业地产开发中所需要的大量沉淀资金的需求,因此,多数开发商往往迫于资金压力,将商铺分割出售。这种分割之后的产权由于难以对商铺的招商、业态分布等形成规划,影响商铺后期经营效益,导致整个商业项目的失败。

  作者:潇潇

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