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善用REITs:让饭店办公大楼帮你赚钱

2005年07月28日 15:49 来源: 经济日报 【字体:


  想和电影「功夫」片中身怀绝世武功的包租公、包租婆一样拥有不动产收益吗?那就绝对不能忽视即将在下半年发光发热的新投资商品REITs。

  被市场称为第四类资产-不动产投资信托(RealEstateInvestmentTrusts,REITs),是除了传统的股票、债券和现金等资产外,投资理财的最新选择。这种发源于美国的信托基金制度,透过发行「受益凭证」汇集投资者的资金,再由专业的投资机构来进行不动产、不动产权益、不动产相关有价证券等的投资,所获得的投资收益再按比例分配给这些特定的投资者。

  大和国泰证券首席研究员陈冠融指出,RE-ITs是一种集合一般投资大众资金,由专业投资机构投资于各行各业不动产,如购物中心、办公大楼、赡养中心、停车场、港口、公共建设等的投资工具;此类基金赚取如租金、贷款等收益,并将收益按比例分配给投资REITs的投资人。因此,REITs的主要收益来自两方面,一则为因股价成长而产生的资本利得,另一个则是来自稳定配息的股息收益。

  他说,投资不动产最大的好处就是标的物看得到、查得到,只要有人租就有稳定的租金收益,尤其是商用不动产(如办公大楼),不论景气好坏,每年租金还能有3%至5%的涨幅,很少随着景气波动而出现租金大涨或大跌10%至20%的情况。以目前国内REITs相关商品每年平均3%-4%的投资报酬率来看,确实比定存高出不少,加上具有比直接购买不动产更佳流动性,小额投资即可享受不动产收益,而且投资收益采6%分离课税,与股、债市走势关联性低等特性,更是节税、抗通膨的好工具。

  REITs的投资标的非常多样,除办公大楼外,投资人挑选时应该考虑台湾未来的经济情势,如果看好两岸开放观光,投资人就可以投资有观光饭店的REITs;如果看好台湾的经贸发展,就可以投资有商用办公大楼、商务型住宅的REITs;如果希望更高的租金收入,有包底抽成合约的饭店或百货业就可以列入选择。不过REITs基本上仍属于长期持有的投资商品,除非有突发性的利多消息,使得价格突然飙高,否则不适合短线操作。

  过去五年美国平均报酬率22.56%

  陈冠融表示,虽然REITs股利率依地区及不同类型的不动产而有所不同,但数据显示,全球REITs平均股利率达4.5%;在欧陆及亚洲REITs相关商品陆续推出后,预估更可能将全球不动产投资平均股利率再向上推升。

  由于REITs高股息特性,加上股利成长率一般都高过消费者物价指数,因而被视为抗通膨的投资工具之一,根据市场研究机构统计,过去五年美国不动产投资信托年平均报酬率高达22.56%,其中又以投资办公大楼、购物中心的REITs商品,在2000年以来股市低迷时期,提供了惊人的报酬。

  日本的REITs源起于1980年代,当时不动产泡沫化、金融坏帐升高、建筑公司与个人房贷不易。2000年时修法,开放信托投资公司将募集资金投资于不动产,2001年第一家J-REITs在东京证交所挂牌上市,至目前共有14檔REITs在东京证交所挂牌交易。

  新加坡则是在1986年引进不动产投资信托概念,1999年公布不动产基金与信托之设立准则,至目前共有CapitaMallREITs、FoetuneREITs等四檔REITs挂牌。

  目前澳洲的配息率较高,税前配息率约有6.5%,加拿大、美国REITs税前配息率分别约为5.8%、4.9%左右,统计近十年全球REITs平均税前配息率则约为5.05%至6.82%。REITs相关商品在国内尚处于萌芽阶段,陈冠融保守估计每年平均投资报酬率约为3%-4%,是目前低利环境下不错的投资选择。

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