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房地产信托基金的雏形开始逐渐形成

2005年07月25日 11:10 来源: 证券日报 【字体:


  “忽如一夜春风来”,国内的准房地产信托基金频频现身,杭工信、联华国际、北方信托等公司在今年上半年都推出了基金化的信托产品。

  在宏观经济调控之后,房地产企业一直把房地产信托基金当成是金融创新的重大期待,试图能早日通过信托基金,为自己开发物业尤其是永久性商业物业寻得强有力的靠山。从目前信息来看,银监会2004年出台的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》今年有可能修改获得通过,而房地产信托基金就是其中很重要的一个看点。专家指出,房地产信托未来的发展趋势,主要会朝着有中国特色的REITS(房地产基金)发展。

  寄予厚望

  在不久前举办的“中国房地产金融信托务实论坛”上,杭工信执行总裁丁建萍给业内传递了新的信息:基金化的房产信托产品有望在不久的将来付之实施。

  作为全国知名的信托公司,杭工信一直被业界寄予厚望。“杭工信将会推出一只基金化的房地产投资信托产品。其操作模式会跟以往任何一只房产信托产品不同,借鉴了基金管理的经验,借鉴了国外房产信托基金的操作经验,更是结合了本地房地产、金融市场的实际情况。”丁建萍曾经如是表示。

  “由于目前政策的限制,中国还没有出现真正的房地产信托基金,但随着房地产金融体系的逐渐完善和房地产业的不断发展,房地产投资功能日益显现,房地产信托基金的出现是必然的。”联华国际信托投资公司总裁李晓东表示。

  业内人士也评价说,基金化的房地产投资信托产品在发行上不是针对项目,而是针对整个房地产产业,有着巨大的市场前景。信托公司的金融工具比较多,拥有便捷的融资和投资渠道,资金信托计划就是其融资的重要手段,而股权投资、贷款、租赁等多种投资方式的组合运用是其区别于其它金融机构的独特优势。根据不同房地产项目的特点,设计不同的信托产品,不仅可以化解政策变化给银行带来的潜在风险,而且也为信托公司开辟了业务空间。

  雏形已现

  在国家宏观调控政策的猛烈冲击下,房地产商们从待价而沽到门庭冷落,资金压力显现。在开发商普遍感到资金链吃紧的情况下,许多开发商早已开始拓宽自己的融资渠道,而房地产信托则成为众多开发商选择的融资渠道。根据资料显示,2005年第一季度,国内共推出房地产信托有13个,二季度更是多达16个。

  业内有消息称,北京国投将设立房地产基金并在海外上市;而福建联华信托接连推出“联信宝利”信托计划,北方信托推出的房地产系列投资信托计划也具有基金的模式。业内人士分析,这些信托计划可以称为“准房地产信托基金”,下一步希望能推出真正的房地产基金。这些实践在一定程度上都证明,信托公司已经具有并且积极准备运用房地产基金模式进入房地产领域的能力和意识。一旦这些模式得到政策的支持并以一定规模进入房地产领域,必将在这一领域中在化解银行信贷风险等方面发挥积极的作用。信托专家孙飞指出,信托还有一个最重要的优势,就是可以直接投资,如果房地产公司被信托公司看上,那信托公司甚至有可能用自有资金对其投资。信托公司正是因为这种优势,有利于资源整合,发挥其他金融机构所不能发挥的重要作用。

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  全国工商联住宅产业商会会长聂梅生4月份曾撰文指出,通过发展房地产投资信托基金这一金融创新手段,促进存量市场发展,既疏导社会资金投资房地产的途径,又使其成为市场稳定的力量,并且理顺房地产价格形成机制,使存量市场成为增量市场的定价依据,增强政府对房地产市场的调控力度;同时,为银行不良资产提供变现渠道。

  谋求上市

  和房地产信托产品相比,房地产信托基金没有200份上限的限制,但一般有总金额的限制。比如,一只房地产信托基金募集资金30亿元,对公募集20亿,那投资者总共只能在市场上买到20亿元的产品。

  通过成立房地产信托基金,解决了商业房地产商的退出问题。专业的房地产信托基金应该给房地产开发带来全国性的融资服务,从拿地开始,到拿到销售许可证,包括房地产预售之前做预售的信托,到最后收购成熟物业,应该是一个全过程、全方位、一站式的服务,信托公司作为基金管理人收取年费。

  信托公司人士在接受记者采访时表示,虽然国内绝大多数投资者无缘这只房地产信托基金,但同类产品一旦在国内推出,肯定是个人投资房地产的一个很好途径。没有房地产投资信托基金的时候,个人投资地产方式单一,只能投资于住宅市场,要投资商场、办公楼的话,风险就很大。基金成立后,个人就可以投资商场、办公楼了,因为个人在股市可以随时变现。

  据悉,目前已经重新登记的50多家信托公司大多数都在研究相关问题。福建联华国际信托投资有限公司为此专门创建了一个品牌和一套专门的团队和业务流程。

  “乐观估计,我们希望在年底以前将至少一家中国内地房地产拿到境外上市。”作为知名的房地产信托REITS主理机构,新加坡星展银行董事总经理张宗永日前向媒体透露。此前,业界有观点认为,REITS及有价证券正在成为中国内地房地产融资的创新方法。

  无独有偶,深国投信托部总经理金智勇日前也曾表示,“两年之内,我们的成熟商用物业就将在新加坡实现REITS(房地产基金)上市。”

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