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房产信托有风险仔细挑选保安全

2005年07月22日 11:59 来源: 中国证券报 【字体:


  时下房地产商的“钱紧”使房地产信托大为火爆。信托专家指出,房地产信托收益虽然处于信托产品中的上游,但其中的风险也不少。如果把它们分成细类,挑选的方法各不相同。

  中诚信托投资顾问马曾亲自参加多个房地产信托产品的开发,据他介绍,目前比较流行的房地产信托主要有四种:

  抵押贷款房地产信托

  房地产开发商将已经拥有的土地或房产抵押给信托公司获得信托贷款,承诺信托到期时归还贷款以解冻被抵押的土地或房产,同时也有其他企业为开发商提供还款担保。

  提防风险抵押物价值如接近信托贷款总金额(抵押率偏高),那么一旦抵押物跌价,同时房地产项目失败,则变现抵押物将无法收回原信托贷款本金。

  如抵押物为土地使用权,而地上建筑物没有办理追加抵押,同时建筑施工方没有放弃对地上建筑物的留置权,那么到期开发商无力还款处置抵押物时,留置权优先于抵押权,建筑施工方优先受偿,信托贷款后受偿,则信托财产可能面临损失。化解绝招考察抵押物价值是否经过公正地评估,且抵押率是否足够低。例如,某信托计划贷款规模为1亿元,而开发商提供了价值3亿元的土地或房产进行抵押,则抵押率为3:1,只有当被抵押的土地或房产跌价到原价的33%时,信托财产才会遭遇损失,相对投资风险就较低。

  考察信托公司和开发商是否在信托合同中对追加抵押和留置权问题进行了约定,以避免未来的法律诉讼纠纷。

  考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景,如发生风险,处置抵押物变现偿债是否快捷。

  考察担保方所作出的是否是连带责任担保(这种担保最可靠),担保方的资质如何,如信托计划的担保方为特大型国有企业,而且提供的是连带责任担保,则投资风险相对较低。

  房产回购信托

  由于开发商短缺房产项目的建设资金而将其开发的其它已经达到或即将达到预售状态的房产以低价格出让给信托公司,但约定一定期限后开发商溢价回购该房产。信托公司发行信托计划募集的资金购买该房产,如果到期后开发商不履行回购义务,则信托公司有权向第三方转让该房产。提防风险开发商没有实力在信托到期时按照约定的价格回购房产。

  开发商承诺回购的房产在信托期内发生较大的跌价。

  用信托资金购买的房产不能顺利取得预售许可证进行销售,或信托公司在购买房产后未在房地局办理购房合同备案登记,以至于在开发商违约后,不能顺利变现房产取得资金归还给投资者。

  化解绝招考察开发商的资质和过去已经开发项目的销售情况。
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  考察信托公司的购买价格是否远低于该房产当前的市场价格。

  考察该房产项目是否已经取得或能顺利取得销售许可证。

  考察信托公司是否会办理购房合同的备案登记,以保证投资者对该项目房产的权利。

  考察当地房地产市场的现状以及发展前景,即信托期内该房产是否会发生大幅度跌价。

  财产优先受益权房产信托

  利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点,开发商将其持有的房产交给信托公司,形成优先受益权(在分配收益时,优先受偿)和劣后受益权(在分配收益时,排在优先收益权人后受偿),并委托信托公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集的资金购买优先受益权,信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿,则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益,开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。

  提防风险房产在信托后的经营状况不能产生足够的收益供投资者分配。

  房产变现后如发生大幅度跌价,则优先受益人的利益可能得不到全额保障。

  信托登记制度的不健全有可能使该房产受益权人的利益不能得到有效的保障。

  化解绝招考察开发商信托的房产是否为其拥有完全产权的资产,且价值是否得到公正的评估。

  考察优先受益权占全部受益权的比例。例如某房产经评估后价值为2亿元,因此形成2亿元的财产受益权,其中优先收益权1亿元,劣后受益权1亿元,则只有当房产贬值50%后,投资者的信托财产才会遭到损失。

  考场信托公司是否落实了抵押登记以代替目前尚未建立的信托登记。

  股权型房地产信托

  信托公司以发行信托计划所募集的资金参与房地产建设项目公司的股权,使项目公司得到足够的注册资本金,以顺利缴纳土地出让金获得土地或银行贷款。该项目实际建设的股东承诺在信托计划到期时溢价回购部分股权。

  这种信托在我国江浙、上海等地发行较多,该区域投资者比较认可股权投资模式。

  提防风险如果项目公司管理混乱,那么入股的信托资金将面临被挪用的风险。
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  该房地产项目销售状况不理想或无法顺利取得银行贷款,则到期回购资金将没有着落。

  化解绝招考察信托公司是否在信托期内掌握该项目公司的控制权,并能实际掌握该公司的财务控制权,以规避资金被挪用的风险。

  考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景。

  考察承诺回购股权的股东财务状况如何,是否有足够的经营现金流作为回购保证。

  新闻链接

  房地产信托收益行情

  从各信托公司公布的信托收益分配报告和到期清算报告来看,已发行的房地产类信托产品基本实现了当初的预计收益率,目前全国已进行分配的房地产类信托产品收益水平呈逐年上升趋势。

  2002年和2003年发行的已经到期的信托产品中,一年期产品实现收益率水平在3.8%—4%之间,2年期产品事项的收益率水平在4%—5%之间。

  2002年和2003年发行的未到期信托产品中2年期产品收益率水平在4.2%—5.5%之间。3年期产品的收益率水平在4.8%—6%之间。

  目前全国发行的未到期信托产品中,1年期产品收益率水平在5.5%—6.5%之间,2年期产品收益率水平在6%—7%之间,3年期产品则已经很少见到。

  记者 殷鹏 北京报道

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