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对我国房地产信托热的思考

2005年07月18日 18:58 来源: 中国金融网 【字体:


  房地产信托作为一个新兴的金融品种,在我国出现不过两三年的时间,但发展速度却惊人,仅2003年和2004年,全国就发行房地产信托计划118个,共募集资金120.6亿元。

  房地产业被纳入信托是从2003年6月央行出台的121号文件开始的。中国房地产业融资渠道狭窄已是不争的事实,而近期银根收紧,121号文件允许把房地产业纳入信托的业务范围,为房地产行业拓宽了融资渠道,很快成为了开发商的新宠。2004年,国家开始对经济运行进行宏观调控,调控目标集中在了包括房地产在内的六大行业上,但房地产信托热潮不减。

  房地产信托是对房地产行业融资渠道的一个补充,它在为信托业开辟了一块新的业务领域的同时,也为投资者开发出一个新的投资品种。从这个角度说,房地产信托的出现无疑是件好事。但是,房地产本身就是一个高风险行业,房地产信托的风险控制能力并非能强于商业银行;对于个人投资者,投资于房地产信托并非就能得到稳定的高收益。发展我国的房地产信托还存在以下瓶颈:

  一、风险控制问题

  房地产信托的主要风险来自于:(1)赔偿风险。央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定,只有当信托公司违背信托合同擅自操作时,投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说,信托公司不负责运营过程中发生的风险。(2)项目风险。单个项目的风险往往很难评估预测,而信托公司发行信托产品时又往往有意无意地多介绍项目盈利前景,很少揭示项目风险,如投资者轻信信托公司推介,不审慎决策,将面临很多潜在的风险。(3)操作风险。信托公司的实际操作难度较大。我国目前的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制,普通投资者一般资金在二三十万、三四十万,但因为房地产融资额大,有的需要一两个亿的资金,有了200份的限制,单笔金额便很大,给融资造成困难。信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”对于个人投资者而言,并不容易接受。(4)自身风险。房地产信托本身也有缺陷。比如业务模式散乱,经营风险偏高,利润较低等;在运营模式上,多数产品采取的是贷款形式,形式比较单一;资金和产品仅限于信托凭证转让,流动性差。

  信托公司在控制信托投资即贷款的风险方面也缺乏有效的手段,一般依赖于银行后续资金介入,或由银行资金替代而顺利退出,或在银行资金确保项目建成销售后实现资金退出,能否顺利退出往往取决于银行的支持程度。因此,房产信托在我国当前环境下,必须与银行紧密配合,单独运作的风险非常大。但银行后续放款与否受政策因素及环境变化因素的影响非常大,在信托公司做出投资(或贷款)决策时,难以把握这些潜在影响因素,因此,信托公司的决策总是存在一定的风险,无法规避。

  二、流动性问题

  房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现,担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息,受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权,则可能产生流动性风险。

  根据我国的《信托法》规定,信托产品不能通过公共媒体进行营销宣传,从而导致信托产品的公认程度比银行储蓄、国债、证券投资资金基金都要差很多,如果要转让,成本会非常高。其次,目前信托公司发行信托产品通常采取与投资者分别签订信托合同的形式,因为现行法律规定信托公司发行资金信托产品不得采取委托投资凭证、代理投资凭证、受益凭证等形式,其本身流动性较差。再次,房地产信托产品的二级市场尚未建立,没有有形的集中竞价交易场所,缺少转让平台,投资者欲转让所持信托产品,只能私下协商转让价格,交易成本高,且不安全。

  三、法律框架的搭建问题

  房地产投资信托孕育于成熟的市场经济体制,只有具备了规范的市场运作机制和完善的法律、法规,才能确保这一金融工具的顺畅运行。而我国现在仍然处于计划经济向市场经济的过渡阶段,法律制度还不够健全。就房地产信托业而言,尽管有了“一法两规”,但其只是一个框架性的法律文件,缺乏真正针对信托业务操作层面配套制度。另一方面,当前法律体系的法律实施是短期行为,而且,机构立法责任与执法责任是分开的,这导致了监管者与金融机构对法律解释的困难,在很大程度上导致了违法乱纪、违法违规的出现,不同的法规如何相互补充或替代,通常也不够清晰,致使透明性很低。

  四、税收问题

  房地产投资信托虽然有一个集中的经营管理组织,但它不具备自我积累、自主发展的能力,按企业的标准纳税,显然不合情理。我国目前对于信托税收问题尚没有文件明确规范。

  作者单位:西南财经大学研究生部

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