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房产信托基金海外上市破冰

2005年07月18日 18:55 来源: 中国金融网 【字体:


  一条新兴的,而且可能是最畅通的融资渠道即将连通中国房地产业。始作俑者为REIT(RealEstateInvestmentTrusts房地产信托投资基金)。

  “几乎每一个机构投资者都能感觉到REITs燃起来的热度,会有一股中国资产在海外上市(离岸式房地产基金方式)热潮到来,直接或间接刺激、促进国内房地产投资基金法的尽快出台。”7月14日,华银投资控股有限公司首席财务官齐霁透露,华银投资正在运作的一只REITs,若不出现意外插曲,年底将在新加坡上市。

  曲线上市

  “这事都酝酿两年多了,前期困难重重,但‘奇迹’总会出现;”齐霁笑侃,“实际上,REITs境外上市较一般意义的公司上市要复杂得多。”

  谈及操作流程,齐称,首先是将国内收购到的优质物业资产——对象为介入产业链中相对成熟的后期商铺租赁,将其组建成一个“资产池”,再拿到新加坡上市,接着有一个产权转移的过程,包括原来物业中含银行抵押的则有一个抵押解除程序;此外,产权转移之前要做周密的净资产调查,如财务数据、技术数据、税务、法律文书等研究,最终形成一个将会出现在招股说明书中的一个调研报告。

  为完成海外上市,有关方面组建了豪华的团队:承销商为新加坡发展银行、普华永道做税务和财务报表、第一太平戴维斯进行项目评估,在国内邀请中伦金通律师为法律顾问。而在物业产业收购完毕后,华银控股与一个合作伙伴共同合资成立一家基金公司,作为控股股东,华银投资还承担着该公司在国内业务的实际操作。“华银控股充当的是基金经理人的角色,按常规逐年取费,收益与基金经营业绩挂钩。”齐说。

  齐表示,REITs境外上市具有里程碑意义。通过大众的钱去投资房地产行业,这将会是房地产金融业的一个潮流。因开发阶段,基金一般不会介入,只是给开发商提供了一个退出机制,因此不用担心给开发商带来投机机会,房地产开发与投资形成良性循环。

  基于中国商业房地产平均不同程度的存在银行抵押贷款,此项目中,承销商DBS为其融到了足够的资金用于偿还银行抵押。业内人士透露,DBS几乎承担了整个上市收购四分之三的资金,并负责贷给资产管理公司。资产管理公司在得到物业之后,再将其所有权质押给DBS.此外,该资产管理公司的股权还可以进行质押贷款。实际上,在华银控股达到新加坡股市对一只REITs规模(3亿美元资产总额)的基本要求时,真正拿出的资金只有6个多亿。“当然,过程看似简单,但其实上市企业的管理能力努力获得承销商和银行的信任是相当困难的过程。”知情者称。

  6月16日,香港证监会正式发布修订过的《房地产投资信托基金守则》,撤销了香港REITs投资海外房地产的限制。这实际上是允许国内发展商按照该《守则》要求成立REITs,注入其在内地的商业地产项目后再赴港上市。因此香港也是REITs实现境外上市路径选择之一。

  “新加坡REITs运作相对香港来说,更为规范与成熟,内地赴港难度更大;即便是《守则》原则上允许,但先行的可能是香港本土房地产业的REITs运作。”齐认为。

  天津市社科院城市经济研究所的陈柳钦教授说,发展多元化的房地产开发融资方式以减少银行信贷风险是当务之急。信托是房地产企业较好的融资方式。
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  热议房产信托投资基金

  “REITs是一个实实在在招商引资的过程。譬如,我们正在运作的基金除了可以让商物业主‘套现’之外,还能帮助整个商业物业寻找合适的租户,因为经营策略会按年、按一定时间根据业态的变化去进行调整。”齐霁说,“而这正合政府之意。”

  在他的眼中,中国的REITs市场无穷大。在美国,拥有40年历史的REITs,约有300个REITs在运作之中,其管理资产总值超过3000亿美元,近2/3在全国性的证券交易所上市交易。“美国的商业物业都是在基金控制之下,包括写字楼、酒店、商业、厂房、娱乐中心、医院的运营等;而这些在中国还都是空白,倘若做开了,潜力巨大。”

  至于短期内政府是否会出台相关产业法律法规,齐霁并不乐观。尽管《产业基金投资法》的缺位让包括以信托公司、交易所、开发商为代表的多方主要力量已试图接近REITS的标准,为房地产商引入直接融资;但由于受到2002年6月颁布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》的单一信托产品200份限制,融资额度受限——从国内进行公募投资房地产短期内几乎难以实现;加之由于没有法律保护,遇到参与的融资机构很容易就被认定为非法集资的现实困难后,遂转战开辟第二战场,逐一敲定海外上市路线图。

  不过,即便是颁布《信托法》、《投资基金法》也远远不够。陈柳钦表示,进一步完善《公司法》之外,或再制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次,制定出REITs的专项管理措施,如投资资格的审定、投资方向的限制、投资比例的确认等,以促进基金的规范发展。

  资金渠道多元化

  中国房地产业现在一个悖论:一方面房价虚高,需要挤掉泡沫,另一方面消费者购房有增无减,尤其是外资对中国房地产业的投资热情不减。

  “我们与美国基金运作中国房地产项目,年交易量不下20几亿。特别‘18’号文件之后,投资动作更为频繁。政策有所明朗之外,楼价持续上升,人民币升值预期等对我们都极具吸引力。”香港一位资产控股公司老总告诉记者。

  陈柳钦分析,此背景下,中国房地产企业开始寻求新的融资途径,房地产基金已开始实质运作,增长最活跃的就是房地产信托。在我国,第一只真正意义上的房地产信托产品是上海国际信托投资有限公司推出的上海国际大厦项目资金信托,随后,10多家信托公司纷纷推出类似信托产品。2004年全国约有31家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品,募集金额约122亿元。

  而从房地产开发投资资金来源情况分析,陈柳钦说,中国房地产行业季度报告(2005年1季度)显示,虽然受国家宏观调控的影响,国内贷款的比重持续下降,但总体上,房地产开发资金仍然充裕。由于近几年房地产行业的利润丰厚,房地产开发商已经积累了相当规模的自有资金;房地产行业的高额利润率对于外资的诱惑越来越大,对房屋需求的较快增长带来售房定金及预收款的大幅增长,为房地产开发提供了资金后盾。

  “在这股即将到来的REITs热潮中,我们几乎嗅到了政策意味。”业内人士称

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