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法国兴业房地产保证信托基金在港面世

2005年05月30日 17:01 来源: 每日经济新闻 【字体:


  一种新型保证基金——房地产保证基金最近在香港面世。该基金由法国兴业旗下的领先资产管理公司推出,既有保本保息的承诺,又投资于全球的优质房地产投资信托基金(REITs),可以在分享全球楼市增值收益的同时,不担心资金安全。

  4.75年保证票息平均每年2.5%

  这只房地产保证基金投资期限总共4.75年(4年9个月)。收益分为两个部分:一是保证票息,投资者将于第一年及第二年结束时,分别获取6的保证票息(即按每基金单位面值10美元计算);二是基金到期时的潜在回报,这取决于基金挂钩的一篮子环球上市REITs(总共15只)在投资期内的收益情况。

  计算公式为:10美元×[(参与率×平均篮子升幅)-12%]。所谓参与率,是基金参与篮子收益率的比率。由于尚在发售期,参与率还未最终确定,但范围在35%-65%之间。而篮子升幅的计算,则取决于在投资期间,每隔半年的观察日那一天,挂钩证券相对于基期(基金发行日)的价格涨跌。

  即使在最坏的情况下,投资者的潜在回报为零,也不会影响已经获得的票息和本金。该基金总共12的保证票息,平均每年2.5。但要注意的是,只有持有到期,才能享受保本保息待遇。

  零息票据与期权结合

  该基金不会直接投资于房地产物业。基本的运作模式,是将基金资产中的约八成投资于美元贴现零息可转让存单,到期以面值赎回,用以支付到期时基金单位的赎回价。而余下的资产,扣除管理费等费用后,将用于购买15只在澳洲、欧洲、日本、新加坡及美国上市的REITs挂钩的期权,以获得保证票息和潜在回报。

  这15只房地产信托基金必须符合以下几个条件:在证交所上市;标准普尔信贷评级至少在“BBB-”或以上;在彭博社的分析报告中,获得至少80%分析师“买入”或“持有”的评级。

  入场费约2.34万港元

  房地产保证基金的入场费为3000美元(约2.34万港元)。该基金的预缴管理费为4,加上年度管理费0.15,基金的资产净值约为投资额的95。然而,12的保证票息,则是按照基金的发售价(即投资额)来计算派发。

  法兴结构产品部高级副总裁区肇辉说,将会通过11家零售银行销售此基金,最低发行额为2000万美元(约1.56亿港元),暂时还没有目标发行额。着眼香港以外房产市场领汇房地产信托基金与领先房地产保证基金有所不同,第一个不同之处在于,领汇本身就是一只待上市的的REITs,而领先推出的这只房地产保证基金则是分散投资于全球各地的上市REITs,应该是一种“买基金”的基金;其次,领汇尽管对前两年的派息率进行了承诺,但上市后,价格随时可能发生变动,并不能保证投资者的本金不受损失;第三,领汇以投资香港物业为主,而领先房地产保证基金则着眼于香港以外的发达市场,于全球楼市的涨跌息息相关。从这一角度来说,更有利于香港本地投资者在全球范围内分散风险。

  作者:刘念

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